別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくば -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -24 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市上境字屋敷上３８３番 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が混在する既存農家 集落地域 北東4m市道 水道、下水 つくば 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 つくば駅　北東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり街路条件も劣るため、外部からの需要が少なくコロナ禍の影響も限定的ではある が、取引件数も少なく地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心として、隣接する土浦市等の市街化調整区域内の農家集落地域と判定した。需要者の中心 は地元居住の営農従事者及び地縁関係者が大半であり、外部からの流入は限定的である。地縁的な選好性が強い地域で あり、市場性は低い。需要の中心となる価格帯は、土地で４００～５００万円程度、新築戸建住宅については供給が少 なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。新型コロナの影響は限定的と思料されるが注視が必要である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引件数自体は少ないものの自己使用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を 収集し得た。また、集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であることから収益還元法の 適用を断念した。したがって、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の地価は概ね回復基調にあるものの、集 落的要素を有する地域では下げ止まりには至 っていない。新型コロナの影響に留意する必 要がある。 農家住宅が多く見られる旧来からの集落地域 であり、需要を喚起する要因に乏しい。一般 的要因の低迷に伴い地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％