鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -85	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専地区計画等島名・福田坪地区 (40,80)
b	つくば（Ｒ３公示） -1018	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、南西6m、角地		２住居 (70,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -102	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専地区計画等島名・福田坪地区 (40,80)
d	つくば（Ｒ３公示） -382	つくば市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e	つくば（Ｒ３公示） -443	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	35,333	100 [ 102.1]	34,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 36,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	34,032	100 [ 97.7]	34,833		35,200
c	(　 ) 39,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	38,062	100 [ 107.7]	35,341		35,700
d	(　 ) 35,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	35,971	100 [ 103.2]	34,856		35,200
e	(　 ) 34,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,123	100 [ 94.4]	35,088		35,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,300 円／㎡]

つくば -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,483,885	426,048	2,057,837	1,793,660	264,177	（　0.9730） 257,044	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,140,880 円　　　　（　 22,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 17.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプを想定、平均専有面積１０～１５坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	86.00	100.0	86.00	1,254	107,844	1.0	107,844
							1.0	107,844
～

～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		215,688		215,688
								215,688

⑨年額支払賃料	215,688 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,256 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,381,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,688 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,688 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,483,885 円　　　　（　 10,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-121	1,419 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-124	1,327 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,303
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-108	1,119 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,253

つくば -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,648 円	2,588,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,800 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,048 円　（　　　　　　 1,844 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,793,660 円（　　　　　 7,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,483,885 円
②総費用	426,048 円
③純収益　①－②	2,057,837 円
④建物等に帰属する純収益	1,793,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	257,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,140,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -16

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

印

TEL.

鑑定評価額

8,150,000 円

１㎡当たりの価格

35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市観音台１丁目３４番１９				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、集合住宅、倉庫等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	みどりの 5.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 320 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

みどりの駅南東方

5.4km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパートが混在し、研究機関も見られる区画整然とした住宅地域で、ＴＸ沿線地域等との競合もあり
需給関係はやや弱含みだが、新型コロナの影響も現時点では小さく、現状のまま熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市南部を中心として、隣接する牛久市西部や土浦市南部の住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は同
一需給圏内の３０～４０代前半の一次取得者でるが、二次取得者や圏外からの需要も若干みられる。新型コロナの影響
は現時点では小さいが、競合するＴＸ沿線の区画整理地等の新規供給も多く、需給関係はやや弱含みである。需要の中
心となる価格帯は土地は２００～２５０㎡程度で７００万～１千万円前後、新築の戸建物件は概ね２千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域ではアパートも多く見られるが、その多くは地権者による土地活用や相続税対策であり、収益目的での賃貸建
物建築のための土地取得事例は少なく、取引の多くは自己用住宅地の取得であり、特に戸建住宅規模の画地では近隣の
取引価格水準が価格決定の主要な指標となっている。よって、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の実態
を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 89.9]

[101.0]
100

35,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ
Ｘ沿線地区では需給動向は堅調に推移。コロ
ナ禍の影響も小さいが、旧市街地・集落部で
は市場は弱含み。

研究機関等も介在する住宅地域として熟成途
上にあり、立地や価格面で競合するＴＸ周辺
の区画整理地等に需要が分散し、需給関係は
やや弱含み。

規模・形状ともに標準的な中間画地であるが
、接道方位が北西側で競争力はやや弱く、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -29	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１低専地区計画等萱丸地区 (40,80)
b	つくば（Ｒ３公示） -381	つくば市		建付地	（　）	長方形	北西6m私道、中間画地		１低専 (40,80)
c	つくば（Ｒ３公示） -413	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		２住居第２種文教 (70,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -1008	つくば市		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高18m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	37,238	100 [ 106.4]	34,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 29,595	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,155	100 [ 81.7]	35,685		36,000
c	(　 ) 37,806	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	35,229	100 [ 101.9]	34,572		34,900
d	(　 ) 27,952	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	36,160	100 [ 102.0]	35,451		35,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,300 円／㎡]

つくば -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,601,268	450,883	2,150,385	1,889,140	261,245	（　0.9730） 254,191	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,083,820 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 17.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、各部屋４５㎡、各階２戸、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,259	113,310	1.0	113,310
							1.0	113,310
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		226,620		226,620
								226,620

⑨年額支払賃料	226,620 円　×　12ヶ月　＝　 2,719,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,719,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,493,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,078 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,620 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,601,268 円　　　　（　 11,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-103	1,483 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,313 円/㎡　月額支払賃料（　 1,259 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-110	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [122.0]	100 [103.0]	1,319
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-119	1,479 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [102.0]	1,330

つくば -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,100 円	27,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,583 円	2,719,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,600 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,883 円　（　　　　　　 1,952 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,889,140 円（　　　　　 8,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,601,268 円
②総費用	450,883 円
③純収益　①－②	2,150,385 円
④建物等に帰属する純収益	1,889,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,083,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）