鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -332	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専高度地区2種文教地区１種 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -413	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		２住居第２種文教 (70,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -29	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		１低専地区計画等萱丸地区 (40,80)
d	Ｒ３公示（土浦） -93	土浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
e	Ｒ３土浦 -7	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,371	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,931	100 [ 109.3]	36,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 37,806	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	35,229	100 [ 86.8]	40,586		41,000
c	(　 ) 38,727	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	37,238	100 [ 93.6]	39,784		40,200
d	(　 ) 36,918	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	36,265	100 [ 93.3]	38,869		39,300
e	(　 ) 32,877	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,613	100 [ 80.9]	39,077		39,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

つくば -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,573,020	487,545	2,085,475	1,793,660	291,815	（　0.9730） 283,936	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,678,720 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	14.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４３㎡、各階２戸、計４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	86.00	100.0	86.00	1,299	111,714	1.0	111,714
							1.0	111,714
～

～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		223,428		223,428
								223,428

⑨年額支払賃料	223,428 円　×　12ヶ月　＝　 2,681,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,681,136 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,466,645 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,428 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,428 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,573,020 円　　　　（　 10,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-108	1,119 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,355 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-124	1,327 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,365
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-116	1,480 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,305

つくば -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,200 円	26,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	107,245 円	2,681,136　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,800 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,545 円　（　　　　　　 2,015 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,793,660 円（　　　　　 7,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,573,020 円
②総費用	487,545 円
③純収益　①－②	2,085,475 円
④建物等に帰属する純収益	1,793,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	291,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,678,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -15

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　關本　淳一

印

TEL.

鑑定評価額

9,530,000 円

１㎡当たりの価格

39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市高野台３丁目１２番２０外				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	ひたち野うしく 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 130 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位：北　６ｍ
市道

交通

施設

ひたち野うしく駅　北
西方
4.6km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした低層住宅地域としてほぼ熟成しており住環境に特段の変化は予測されない。ＴＸ沿線の新規宅地
開発分譲が活発なため、価格は相対的にやや弱含みである。コロナ禍の影響で先行きに不透明感がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市内の住宅地域のほかＪＲ常磐線のひたち野うしく駅、荒川沖駅を最寄りとする土浦市・牛久市内
の住宅地域一帯である。需要者の中心はつくば市内及び隣接市町村在住または在勤の一次取得者層であるが、外部から
の転入も認められる。駅接近性・市街地接近性がやや劣り需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地が１，００
０万円前後、新築戸建物件が２，３００～２，８００万円程度である。新型コロナの影響で不透明感が残る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が中心であり、類似地域等において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺地域には
アパート等の賃貸物件も見られるが、新たに土地を購入して建てたものではなく、地主が自用地活用のために建てたも
のが殆どであり、収益獲得を目的とした土地需要ではない。したがって、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考
に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 81.0]

[101.0]
100

39,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の利便性の良好な住宅地の需要は概ね堅
調に推移している。地価は下げ止まりつつあ
るが、新型コロナの影響に注視が必要である
。

熟成した戸建住宅地域であるが、特段の変動
要因は認められず、新興分譲地との競合によ
り地価はやや弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -332	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１中専高度地区2種文教地区１種 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -351	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１低専地区計画等 (50,80)
c	つくば（Ｒ３公示） -413	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		２住居第２種文教 (70,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -453	つくば市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東25m、二方路		２住居高度地区3種文教地区３種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,371	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,931	100 [ 104.5]	38,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,600
b	(　 ) 48,974	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	46,598	100 [ 116.6]	39,964		40,400
c	(　 ) 37,806	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	35,229	100 [ 88.8]	39,672		40,100
d	(　 ) 44,927	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,745	100 [ 112.2]	38,097		38,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,400 円／㎡]

つくば -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,547,592	437,739	2,109,853	1,814,120	295,733	（　0.9730） 287,748	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,754,960 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、占有面積４５㎡×２戸×２階、駐車場各戸１台付き

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,229	110,610	1.0	110,610
							1.0	110,610
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		221,220		221,220
								221,220

⑨年額支払賃料	221,220 円　×　12ヶ月　＝　 2,654,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,654,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 212,371 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,442,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,547,592 円　　　　（　 10,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-107	1,293 ( 1,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,282 円/㎡　月額支払賃料（　 1,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-110	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,282
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-112	1,435 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,270

つくば -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,800 円	26,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,639 円	2,654,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 437,739 円　（　　　　　　 1,809 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,120 円（　　　　　 7,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,547,592 円
②総費用	437,739 円
③純収益　①－②	2,109,853 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,748 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,754,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）