鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -455	つくば市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区1種文教地区第２種 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -411	つくば市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区１種 (60,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -51	つくば市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、東6m、二方路		１中専高度地区2種文教地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -18	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
e	つくば（Ｒ３公示） -391	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、角地		１低専地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,134	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	94,527	100 [ 99.9]	94,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	98,400
b	(　 ) 98,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	97,191	100 [ 101.7]	95,566		99,400
c	(　 ) 146,185	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	142,495	100 [ 154.3]	92,349		96,000
d	(　 ) 129,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	124,911	100 [ 126.5]	98,744		103,000
e	(　 ) 122,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	113,328	100 [ 116.0]	97,697		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

つくば -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,346,725	886,908	4,459,817	3,130,380	1,329,437	（　0.9730） 1,293,542	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,870,840 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	388 ㎡	11.6 m x 32.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均専有面積５０㎡×６戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,582	237,300	1.0	237,300
							1.0	237,300
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		474,600		474,600
								474,600

⑨年額支払賃料	474,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,695,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,695,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 569,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,125,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 216,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,346,725 円　　　　（　 13,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-110	1,641 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,582 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-119	1,479 ( 1,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,662
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-114	1,419 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,602

つくば -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,700 円	45,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,808 円	5,695,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,700 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 886,908 円　（　　　　　　 2,286 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,130,380 円（　　　　　 8,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,346,725 円
②総費用	886,908 円
③純収益　①－②	4,459,817 円
④建物等に帰属する純収益	3,130,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,329,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,293,542 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,870,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -12

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

38,700,000 円

１㎡当たりの価格

99,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市天久保１丁目８番１２				②地積　(㎡)	388 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:3	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか共同住宅、店舗等混在の住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	つくば 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 130 ｍ、南 150 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

つくば駅北方

1.4km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、店舗等も介在する区画整然とした混在住宅地域で、戸建住宅地域と比べると住環境はやや劣り、コロ
ナ禍による周辺の飲食店の閉店等も懸念され、地価はやや弱含みで推移していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

２階程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、研究学園都市を中心として市内の低層住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、つくば市に
居住、もしくは勤務する一次及び二次取得者層が中心であるが、周辺市からの需要も見られる。飲食店等も介在する混
在地域であり、利便性は高いが、住環境要因から選別される傾向もあり、地価は微減傾向である。現時点ではコロナ禍
の影響は小さく、需要の中心は、土地のみで単価１０万円／㎡程度、新築戸建物件で総額４，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、天久保地区の利便性の良好な住宅地域であり、２階建程度の戸建住宅が中心である。近隣地域内や周辺地
域にはアパート等の賃貸用不動産も多く見られるが、地権者の土地活用や相続対策目的として建設されたものが大半で
あり、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し
て実証的な比準価格を採用して、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[101.0]

100
[118.0]

[104.0]
100

99,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市の人口は増加基調で高齢化率も低く
、特に研究学園地区やＴＸ駅周辺地域は堅調
である。住宅地需要はコロナ禍の影響も小さ
く堅調である。

繁華街にも近接する混在地域であり、利便性
は良好であるが、共同住宅や店舗が多く、住
宅地としての環境はやや劣るものと思われる
。

飲食店等が混在する、中心部の地域であり、
特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -18	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -90	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区画街路、北西6m、角地		１中専高度地区1種文教地区 (60,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -123	つくば市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		２中専高度地区3種文教地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -391	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6m、角地		１低専地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	124,911	100 [ 128.5]	97,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 80,196	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	74,805	100 [ 78.3]	95,536		99,400
c	(　 ) 114,128	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	119,240	100 [ 126.4]	94,335		98,100
d	(　 ) 122,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	113,328	100 [ 115.0]	98,546		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,700 円／㎡]

つくば -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,396,444	932,828	4,463,616	3,130,380	1,333,236	（　0.9730） 1,297,239	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	25,944,780 円　　　　（　 66,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	388 ㎡	11.6 m x 32.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,562	234,300	1.0	234,300
							1.0	234,300
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		468,600		468,600
								468,600

⑨年額支払賃料	468,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,623,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,623,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,173,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,311 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 468,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 218,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,396,444 円　　　　（　 13,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-102	1,711 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,629 円/㎡　月額支払賃料（　 1,562 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-115	1,515 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,627
c	つくば（Ｒ３公示）住　　　　-118	1,880 ( 1,802)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,612

つくば -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	45,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	224,928 円	5,623,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,700 円	45,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,900 円	45,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 932,828 円　（　　　　　　 2,404 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,130,380 円（　　　　　 8,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,396,444 円
②総費用	932,828 円
③純収益　①－②	4,463,616 円
④建物等に帰属する純収益	3,130,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,333,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,297,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,343 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,944,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,900 円／㎡）