別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 牛久 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -15 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市さくら台１丁目４８番１６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4.6m市道 水道、ガス、下水 牛久 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４．６ ｍ市道 交通 施設 牛久駅　南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成分譲住宅地域。街路条件及び画地規模等が実需に合わない側面があり、地価は緩やかな下落を継 続すると予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市及び周辺自治体の住宅地域一円である。需要者は同一圏内の３０～４０才代の一次取得者が中心で ある。牛久市内及び周辺地域では、住環境や利便性に優れた新規宅地分譲等が多く、本地域の競争力は相対的に低下し ている。需要の中心価格帯は、総額で５００万円～６００万円程度、新築戸建物件については１８００万円～２０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の地積・行政的条件及び賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定ができないことから収益価格は試算できな かった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算された比準価格は、市 場の実態を反映した価格であると思料する。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し代表標準地との均衡に留意し て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [148.1] [104.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会経済活 動への影響が懸念される。 最寄駅への接近性、街路条件等がやや劣り、 代替性のある新規宅地供給も多いことから、 土地需要はやや弱含みである。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％