鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

取手 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公示（土浦） -53	土浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南西27m県道、北西3.6m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	取手ＫＮ公３ -27	取手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、北西3.6m、角地		近商 (80,200)
c	取手ＦＨ公３ -45	取手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (80,480)
d	つくば（Ｒ３公示） -87	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、北9m、二方路		近商地区計画等萱丸地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,347	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,015	100 [ 72.9]	53,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,500
b	(　 ) 49,280	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	48,072	100 [ 92.2]	52,139		52,100
c	(　 ) 43,812	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	50,986	100 [ 88.5]	57,611		57,600
d	(　 ) 69,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,191	100 [ 122.2]	55,803		55,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,800 円／㎡]

取手 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,159,030	3,368,064	12,790,966	10,826,700	1,964,266	（　0.9460） 1,858,196	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	36,435,216 円　　　　（　 39,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	922 ㎡	25.0 m x 28.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階店舗（２７０㎡）、２～３階事務所（２５５㎡）、フロア貸し。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	90.0	270.00	2,010	542,700	3.0	1,628,100
							1.0	542,700
2～ 3	事務所	300.00	85.0	255.00	1,720	438,600	3.0	1,315,800
							1.0	438,600
～

～

～

計		900.00	86.7	780.00		1,419,900		4,259,700
								1,419,900

⑨年額支払賃料	1,419,900 円　×　12ヶ月　＝　 17,038,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,038,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,363,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,675,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,259,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,419,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 444,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,159,030 円　　　　（　 17,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手（ＫＮ）　　　　-4	1,948 ( 1,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,072 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手（ＫＮ）　　　　-25	1,661 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,931
c	取手（５５８１）商　　　　-5	1,916 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	2,121

取手 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,000 円	151,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	511,164 円	17,038,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 561,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,540,200 円	151,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,368,064 円　（　　　　　　 3,653 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,826,700 円（　　　　　 11,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,159,030 円
②総費用	3,368,064 円
③純収益　①－②	12,790,966 円
④建物等に帰属する純収益	10,826,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,964,266 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,858,196 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,435,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
取手 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

取手 5-3

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　羽場　睦夫

印

TEL.

鑑定評価額

47,200,000 円

１㎡当たりの価格

51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	取手市白山３丁目乙９８７番１｢白山３－２－３０｣				②地積　(㎡)	922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1.2	店舗ＲＣ3	中低層の銀行、事務所等が見られる商業地域	南東24m国道	水道、下水	取手 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

取手駅北方

550m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの店舗及び事業所等がみられる商業地域で、旧来からの店舗ビルや事務所ビルが立地する。老朽化も認
められ、地域の特性等から新規出店が厳しい地域で、今後もこの傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県南部を中心とした商業地と判定した。国道６号沿いの交通量の多い地域で、旧来からの建物が多く、
敷地規模も細分化され、また通過道路としての利用が多い。大規模駐車場を必要とする飲食物販店舗の需要は少なく、
より敷地規模を確保できる郊外へと需要が流れている。当該地域の取引件数は少なく、また利用目的によって規模や単
価がバラバラで需要の中心価格帯水準は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、国道６号沿いの店舗及び事務所等が立地する旧来からの商業地域で、敷地も細分化され需要は低迷してい
る。商業地の取引は投資採算性を前提とし、収益価格を算定したが信頼できる資料も少なく信頼性は相対的に劣る。一
方、比準価格は、同一需給圏を広げて収集し、実証的客観的であり信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　取手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 72,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[140.6]

[100.0]
100

51,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺部の商業地域は老朽化のビル等が目立
ち、国道沿いの商業地においても通過目的で
、まとまった土地の確保も難しく新規出店等
は少ない。

国道沿いの店舗は、新規出店等が少なく、ま
た画地規模が小さい旧来からの店舗等もあり
、駐車場含めた土地の確保が厳しい状況にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

取手 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	取手ＫＮ公３ -27	取手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、北西3.6m、角地		近商 (80,200)
b	Ｒ３公示（土浦） -18	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m市道、北西6.3m、二方路		準住居 (70,200)
c	Ｒ３公示（土浦） -83	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,400)
d	龍ケ崎ＨＭ調２ -11	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	Ｒ３公示（土浦） -86	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m市道、北東2.7m、角地		１住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,280	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	48,072	100 [ 111.2]	43,230	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 43,252	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	47,439	100 [ 88.4]	53,664		53,700
c	(　 ) 45,708	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	48,017	100 [ 94.7]	50,704		50,700
d	(　 ) 52,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,213	100 [ 79.2]	63,400		63,400
e	(　 ) 45,377	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	50,832	100 [ 91.6]	55,493		55,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,300 円／㎡]

取手 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,170,038	3,029,912	11,140,126	9,598,500	1,541,626	（　0.9473） 1,460,382	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,634,941 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

取手 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	922 ㎡	25.0 m x 28.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗３６０㎡、２階事務所３６０㎡を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

フロアー貸しで内階段（共用部分）あり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	90.0	360.00	1,820	655,200	3.0	1,965,600
							1.0	655,200
一括 2～ 2	事務所	400.00	90.0	360.00	1,650	594,000	3.0	1,782,000
							1.0	594,000
～

～

～

計		800.00	90.0	720.00		1,249,200		3,747,600
								1,249,200

⑨年額支払賃料	1,249,200 円　×　12ヶ月　＝　 14,990,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,990,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,244,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,746,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,747,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,249,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 389,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,170,038 円　　　　（　 15,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手（ＫＮ）　　　　-23	1,885 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手（５５８１）商　　　　-2	1,654 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,901
c	取手（５５８１）商　　　　-3	1,690 ( 1,686)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,920

取手 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	135,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	449,712 円	14,990,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 393,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	135,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,029,912 円　（　　　　　　 3,286 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,598,500 円（　　　　　 10,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,170,038 円
②総費用	3,029,912 円
③純収益　①－②	11,140,126 円
④建物等に帰属する純収益	9,598,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,541,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,634,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）