別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 取手 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 取手市戸頭字大明神１０６２番 ②地積(㎡) 1,051  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 空地 農地等が多く周辺が宅地化されつつある地域 南東2.7m市道、北東側道 水道、下水 戸頭 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   10 ｍ、南   50 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   31.0 ｍ、奥行　約　　   32.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 戸頭駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 当市は新興住宅地域であるゆめみ野地区に需要が集中しているが、守谷市に近接していて地価の割安感もあるこ とから、当面地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     11,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市及び周辺市町村の宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は、広域的に宅地開発を手がける不動産 開発業者（パワービルダーも含む）が中心である。近隣のゆめみ野地区において大量の宅地供給がなされていること、 並びにローコスト住宅が主流となりつつある現状を考慮すると当地域の開発素地を積極的に取得する業者は少ないと判 断される。宅地見込地の取引は僅少であり、規模や造成の難易等も区々であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域である取手市内の宅地見込地の事例を採用して求めたものであり、宅地見込地の 市場の需給動向を反映した価格で信頼性が高い。また控除後価格は、標準地の最有効使用に基づく適切な開発想定に基 づき求められた理論的な価格であるが、多くの想定要素が介在するなどの難点があることは否めない。よって本件では 、市場性を反映した比準価格を採用し、控除後価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産購買層の中心となる生産年齢人口が減少傾向 にある中で、地域や物件の選別化傾向が強まってい る。 近隣には大型スーパーがあり、守谷市にも近接して 地価の割安感もあることから、当地域の宅地見込地 としての競争力は強い。 個別的要因に変動は見られない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他