別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 取手 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -21 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒 印  TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市野々井字前原２０９番１６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 新取手 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 新取手駅北西方 460m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新取手駅近くの、街路条件のやや劣る古い分譲住宅地域である。同一需給圏内において、競争力上位の新規分譲 地との競争力に乏しく、今後の需要増は期待できず、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市内の住宅地域、主として関東鉄道常総線沿線の住宅地全域である。需要者の中心は同一需給圏内に所 在する３０代、４０代の一次取得者と考えられる。ＴＸ沿線地域及びゆめみ野地区等で品等上位画地の大量供給があり 、本標準地の市場性低下に繋がっている。市場における中心価格帯は、土地は約４０坪～５０坪で４００万～５００万 円程度、新築戸建は１８００万円～２０００万円までと認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、対象標準地の画地条件から、収益用不動産の建築が経済的合理性を有しないため、収益還元法の適用 を断念し、取引事例比較法のみの適用となった。しかし、常総線沿線の比較的信頼性の高い事例を基礎とした比準価格 は、その適用過程もほぼ妥当と認められ、求められた価格の規範性、信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を 踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [163.3] [102.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不安、また取手市につ いては守谷市等ＴＸ沿線地域との競争が激し く、市場は弱含みである。 比較的古い住宅地であり、街路条件が劣るな ど、市内及びＴＸ沿線により競争力の強い供 給が多いことから地価は下落傾向が続く。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％