別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 笠間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小祝　良廣 印  TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市下市毛字常楽４９番９ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東3.9m市道 水道、下水 笠間 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 笠間駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３５５線やきもの通り背後の小規模戸建住宅の多い既成住宅地域であり、居住環境の劣化が見られる。地価 水準は下落幅は縮小するも、下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線の旧笠間市の中規模既成住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり 需要価格の中心は土地面積１００～２００㎡、総額２００～４００万円、新築戸建総額２，０００～２，２００万円程 度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅やアパート等からの住 み替えが多い。宅地需給動向は小規模住宅が多く居住環境の劣化が見られ需要の減退傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模画地の多い既成住宅地域である。面積がやや小さく経済的合理性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断される ため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住性を重視し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格と の検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠間 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [137.7] [102.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 友部駅徒歩圏を中心とした利便性の高い地域 の需要は好調であるが、旧笠間・旧岩間地区 は宅地需要が減少しており地価水準は下落傾 向が続いている。 小規模画地の多い既成住宅地域であり居住環 境の劣化により需要が減少している。 規模が１１３㎡と小さく、市場競争力は弱い 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％