鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常総 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公常総７５６１ -77	常総市		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
b	Ｒ３公常総７５６１ -4	常総市		更地	（　）	長方形	南東8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ３公常総７５６１ -47	常総市		更地	（　）	正方形	西5.5m市道、南5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ３公常総７５６１ -96	常総市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	坂東ＴＫＣＲ２ -125	坂東市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、北東3m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	37,807	100 [ 135.5]	27,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 31,400	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	29,800	100 [ 109.1]	27,314		27,900
c	(　 ) 20,008	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	23,113	100 [ 86.3]	26,782		27,300
d	(　 ) 21,014	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.8]	25,587	100 [ 94.8]	26,991		27,500
e	(　 ) 26,961	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,794	100 [ 93.1]	27,706		28,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

常総 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,475,520	244,751	1,230,769	1,114,700	116,069	（　0.9720） 112,819	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,256,380 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.60	ＬＳ2	105.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の住環境、収益性から共同住宅（ファミリータイプ３戸、平均３５㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	52.60	100.0	52.60	1,245	65,487	1.0	65,487
							1.0	65,487
～

～

～

～

計		105.20	100.0	105.20		130,974		130,974
								130,974

⑨年額支払賃料	130,974 円　×　12ヶ月　＝　 1,571,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,571,688 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,414,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,974 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,974 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 59,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,475,520 円　　　　（　 7,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総（７５６１）　　　　-8	1,244 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,299 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b	常総（７５６１）　　　　-16	1,036 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,151
c	常総（７５６１）　　　　-37	1,343 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,317

常総 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	47,100 円	15,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,151 円	1,571,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 109,900 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 244,751 円　（　　　　　　 1,171 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,700 円（　　　　　 5,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,475,520 円
②総費用	244,751 円
③純収益　①－②	1,230,769 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,256,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
常総 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 -3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

印

TEL.

鑑定評価額

5,830,000 円

１㎡当たりの価格

27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市水海道山田町字八間西４７２２番４				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	水海道 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 260 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

水海道駅南西方

800m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

水海道駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。「平成２７年１１
月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引いており、当面、地価は下落傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲は、常総市及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する地
元関係者等が中心で圏域外からの転入は少ない。水海道駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地であるが、「平成２７年９
月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引き、需要は市内高台地や守谷市方面へ流出しており、地価は弱含みで推移して
いる。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡で５５０万円前後、新築戸建住宅で２０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

水海道駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心。比準価格は、常総市内の代替
・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、
比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常総 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     28,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

「平成２７年９月関東・東北豪雨」の浸水の
影響が長引いており高台地以外の地価は概ね
弱含みで推移。新型コロナの影響が懸念され
る。

駅への接近性が良好な区画整然とした住宅地
であるが、宅地需要は、浸水被害のない市内
きぬの里や守谷市等へ流出しており、地価は
弱含みで推移。

形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

常総 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ２調常総７５６１ -58	常総市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｒ２調常総７５６１ -72	常総市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、北7m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ２公常総７５６１ -39	常総市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ３公常総７５６１ -47	常総市		更地	（　）	正方形	西5.5m市道、南5m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,566	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	26,029	100 [ 94.8]	27,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 21,258	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	22,045	100 [ 83.8]	26,307		26,800
c	(　 ) 20,541	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	19,198	100 [ 70.0]	27,426		28,000
d	(　 ) 20,008	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	23,113	100 [ 82.2]	28,118		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

常総 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,474,326	245,112	1,229,214	1,114,700	114,514	（　0.9720） 111,308	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,226,160 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.60	ＬＳ2	105.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	209 ㎡	16.4 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ３戸、平均面積約３５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋型のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	52.60	100.0	52.60	1,244	65,434	1.0	65,434
							1.0	65,434
～

～

～

～

計		105.20	100.0	105.20		130,868		130,868
								130,868

⑨年額支払賃料	130,868 円　×　12ヶ月　＝　 1,570,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,570,416 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,413,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,868 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,178 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,868 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 59,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,474,326 円　　　　（　 7,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総（７５６１）　　　　-7	1,295 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	1,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,298 円/㎡　月額支払賃料（　 1,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	常総（７５６１）　　　　-8	1,244 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,234
c	常総・住賃　　　　-1	1,181 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,351

常総 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	47,100 円	15,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	47,112 円	1,570,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 109,900 円	15,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,700 円	15,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 245,112 円　（　　　　　　 1,173 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 105.20 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,114,700 円（　　　　　 5,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,474,326 円
②総費用	245,112 円
③純収益　①－②	1,229,214 円
④建物等に帰属する純収益	1,114,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	111,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,226,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）