別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 常総 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二 印  TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市中妻町字砂場８１５番３０外 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4.7m市道 水道 中妻 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    65 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 中妻駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中妻地区の住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状のまま推移すると予測される。一方、平成２７年 ９月関東・東北豪雨以降、近隣周辺の不動産市場は回復しておらず、今後も近隣地価は弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として常総市内の住宅地域であるが、隣接市町の住宅地域も含まれると思料される。需要者は同一需給 圏内に所在するエンドユーザーが中心と考えられる。常総市内には利便性が良好な既存住宅地域や住環境が良好な新興 住宅地域が控え、需要は当地域に流れる傾向が強く、相対的に諸条件がやや劣勢な既成住宅地域の市場性は未だ回復し ていない。土地は５０坪前後で３５０万円程度、新築戸建は２，０００万円程度が需要中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内で発生し、類似した性格の取引事例を採用して試算されており、市場の実態が反映されたと思料される 。又周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、主として自己利用目的の取引が支配的な地域性のほか、対象標準地 の画地条件の限界から適切な収益物件の建築想定が極めて困難なため収益価格は試算しなかった。よって信頼性の高い 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [140.7] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①常総市の人口は茨城県の減少率を大きく上 回る②水海道地区は水害以降の需要減が徐々 に回復中③石下地区は利便施設が多く相対的 に需給は堅調。 特段、新型コロナウィルス感染症の影響はな かったが、街路、住環境等の劣勢から需要回 帰は遅れており、相対的にやや大きい地価下 落を示している。 道路方位の優位性は認められるが、個別的要 因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％