鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下妻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６０８２１０ -32565	下妻市		更地	（　）	ほぼ整形	南東15m県道、南2.7m、角地		（都） (60,200)
b	１２００８０８２１０ -25100	下妻市		更地	（　）	不整形	南東18m市道、南西6m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１２００８０８２１０ -25305	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西17m市道、南東6m、角地		（都）２中専 (70,200)
d	１２００８０８２１０ -25359	下妻市		建付地	（　）	ほぼ整形	北25m国道、西10m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	29,167	100 [ 73.7]	39,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 30,899	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.8]	30,171	100 [ 76.0]	39,699		40,100
c	(　 ) 36,097	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	33,333	100 [ 85.2]	39,123		39,500
d	(　 ) 27,664	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	29,693	100 [ 76.0]	39,070		39,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

下妻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,568,174	1,744,016	6,824,158	4,668,180	2,155,978	（　0.9726） 2,096,904	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	41,115,765 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,487 ㎡	38.0 m x 44.1 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

床面積４５０㎡の店舗１棟貸しを想定。Ｐは平面式を想定し、また１棟貸しのため、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,726	776,700	3.0	2,330,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		776,700		2,330,100
								0

⑨年額支払賃料	776,700 円　×　12ヶ月　＝　 9,320,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,320,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 773,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,546,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,330,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,367 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,568,174 円　　　　（　 5,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃商　　　　-1	1,314 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,730 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻賃商　　　　-2	2,376 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [137.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,752
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,200 円	64,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	372,816 円	9,320,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 445,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,100 円	64,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,744,016 円　（　　　　　　 1,173 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,668,180 円（　　　　　 3,139 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,568,174 円
②総費用	1,744,016 円
③純収益　①－②	6,824,158 円
④建物等に帰属する純収益	4,668,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,155,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,096,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,410 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,115,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
下妻 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下妻 5-3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　長尾　孝一

印

TEL.

鑑定評価額

57,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下妻市長塚字大貝３８番３				②地積　(㎡)	1,487 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	北東24m国道、北側道	水道、下水	下妻 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 44.1 ｍ、規模　　 1,487 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

下妻駅西方

1.6km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービス店舗等が進出・撤退しつつ、概ね現状維持で推移していくものと予測する。当面は弱含みで推移し
ていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は下妻市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地
域等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県
道沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する
需要は減少傾向が継続している。取引の個別性が強いため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象近隣地域は、国道１２５号沿いにロードサイド系店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、駐車スペース確保のため、比
較的規模の大きい画地が必要となる特性を有する。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、比準価格の信頼性
は高い。一方、当該地域は収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[119.4]

[101.0]
100

38,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は県平均に比べて大きく高齢化率
は県平均と同程度であるが増加率は高い。ミ
ニ開発された住宅地の荒廃傾向。新型コロナ
の影響不鮮明。

他地域の郊外型大型店や代替・競争関係にあ
る路線商業施設の充実に伴い、相対的な競争
力が低下し、地価は弱含みに推移している。

規模・形状ともに標準的である。角地で出入
りの利便性に優れる。なお、個別的要因に変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

下妻 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１２０８２２７ -32694	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１１９１２０８２２７ -32674	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	１２００２０８２０７ -26944	結城市		建付地	（　）	ほぼ整形	東（駅前広場）市道、南8m、角地		商業 (90,400)
d	１２００１０８２０７ -29747	結城市		更地	（　）	ほぼ正方形	南30m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,443	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,852	100 [ 111.8]	40,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	40,500
b	(　 ) 36,215	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	39,716	100 [ 99.3]	39,996		40,400
c	(　 ) 33,600	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	37,896	100 [ 95.5]	39,682		40,100
d	(　 ) 37,891	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,398	100 [ 94.9]	39,408		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

下妻 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,604,622	1,615,201	6,989,421	4,813,380	2,176,041	（　0.9726） 2,116,417	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	41,498,373 円　　　　（　 27,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	436.00	Ｓ1	436.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,487 ㎡	38.0 m x 44.1 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定。顧客用駐車場を確保するため容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	436.00	100.0	436.00	1,789	780,004	3.0	2,340,012
							0.0	0
～

～

～

～

計		436.00	100.0	436.00		780,004		2,340,012
								0

⑨年額支払賃料	780,004 円　×　12ヶ月　＝　 9,360,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 436.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,360,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 776,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,583,164 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,340,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,604,622 円　　　　（　 5,787 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻賃商　　　　-2	2,376 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,793 円/㎡　月額支払賃料（　 1,789 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻賃商　　　　-1	1,314 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,900 円	66,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	280,801 円	9,360,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 446,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 556,900 円	66,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,300 円	66,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,300 円	66,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,615,201 円　（　　　　　　 1,086 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,300,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 436.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,813,380 円（　　　　　 3,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,604,622 円
②総費用	1,615,201 円
③純収益　①－②	6,989,421 円
④建物等に帰属する純収益	4,813,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,176,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,116,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,498,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,900 円／㎡）