別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 下妻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下妻 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也 印  TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下妻市大宝字本町５９８番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東6m市道 水道 大宝 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大宝駅東方 390m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅の見られる既成住宅地域で特段の変動要因は認められず、当面現状維持で推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、下妻市及びその周辺市町に存する住宅地域。需要者は下妻市内に地縁的選好性を有する地元居住 者やその縁故者が中心であり同一需給圏外からの転入は少ない。新興住宅団地においては地元関係者以外の需要も見ら れる。市中心部から離れた既成住宅地域の需要は弱く、地価下落が続いている。需要の中心となる価格帯は土地は１０ ０～１５０坪で６００万円前後、新築戸建で２，０００万円台前半程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域であり賃貸市場が未成熟で、賃貸よりも自用目的の取引が支配的であるため収 益価格は試算しなかった。比準価格は現実に生起した取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた 関連づけを行って求めており、市場性を反映した実証的で信頼性の高い価格である。よって比準価格を採用し、本件鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少、高齢化率上昇傾向。継続的 な地価下落により値頃感が認められ住宅地の 下落も小さいが、郊外分譲地等で安値取引も 見られる。 駅や小学校に近い地域で、需要は弱いものの 割安感があり、地価の下落は緩やかに推移し ている。 形状、規模等は標準的。東側で市道に接面す る中間画地。なお、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％