別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市向陽台３丁目４番１外 ②地積 　(㎡) 58,199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 圏央道のＩＣからやや距離の ある工業団地。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 竜ヶ崎駅　北東方 8.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道開通により利便性が向上したことで、工業地としての需要は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県県南地域を中心に、各高速道路等で接続される工業地域まで広域的に及んでいる。需要者は首都圏 への接近性を重視する全国の大規模工場を求める事業者が中心。圏央道開通により各地域へのアクセスが向上したこと から、流通系工業用地を求める事業者を中心に需要は底堅い。画地規模によるバラツキが大きく、需要の中心となる価 格帯（総額）の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地の取引事例が極めて少ないため、同一需給圏は広範囲となったが、補修正を適切に行い上記のような比準価格を 求めた。賃貸需要が成熟しておらず、また、各建物の規模や設備等の個別性が高く適切な賃料水準を求めることが困難 であることから収益還元法の適用は断念した。以上から、県内工場地の市況に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会経済活 動への影響が懸念される。 大規模工業団地であり、圏央道ＩＣ・幹線道 路からのアクセスも比較的良く需要は安定し ている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％