別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 5-5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫 印  TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２ ②地積 　(㎡) 1,740   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 店舗、事務所兼工場 Ｓ1 低層の店舗等の見ら れる路線商業地域 北西24.6m県道 水道、ガス 竜ヶ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 平家建の低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     1,740 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの店舗及び事務所が 散在する地域 街 路 ２４．６ｍ県道 交通 施設 竜ヶ崎駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの市街化調整区域内の商業地域で、未利用地及び農地等もみられ店舗の連たん性は低い。市街化区 域内の商業地域とは異なり、利用用途に制限があり地価水準は低く弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県南の路線商業地域である。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人事業者等が中心となる。市 街化調整区域のため利用用途が制限されること及び法規制等から価格帯が抑えられ、投資採算性の面から、ロードサイ ド型の郊外型店舗を展開する法人事業者等の需要もある。取引の中心となる画地規模及び価格帯は、当該店舗利用用途 及び売上想定等にも左右され、一概には見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内に存する幹線道路沿いの路線商業地域で、想定賃貸建物等が規制等により想定すること が困難であったため収益価格は求められなかった。一方、比準価格は同一需給圏を広めて取引事例を求めることが出来 た。従って、比準価格は信頼性が高いものと判断する。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調整区域内の路線商業地域は、使用方法に制 限があり、今後においても土地需要の大幅増 加は見込めない状況にある。 幹線道路沿いの商業地で、未利用地もみられ 店舗の集積状況は厳しい状況で今後も同傾向 が続き地価は弱含みが続くと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％