鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	龍ケ崎ＨＭ調２ -11	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	取手ＦＨ公３ -50	取手市		建付地	（　）	ほぼ台形	北22m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	牛久ＧＳ調２ -9	牛久市		更地	（　）	台形	北東9m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
d	牛久ＵＷ公３ -20	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西34m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	50,213	100 [ 79.7]	63,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	64,300
b	(　 ) 75,762	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,383	100 [ 120.5]	62,559		63,800
c	(　 ) 70,836	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,447	100 [ 111.7]	62,173		63,400
d	(　 ) 86,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,392	100 [ 133.3]	64,810		66,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +24.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +23.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +24.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,400 円／㎡]

龍ケ崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,779,809	2,721,536	11,058,273	7,695,600	3,362,673	（　0.9460） 3,181,089	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	62,374,294 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	34.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（ロードサイド型店舗）一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,804	1,172,600	3.0	3,517,800
							1.0	1,172,600
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,172,600		3,517,800
								1,172,600

⑨年額支払賃料	1,172,600 円　×　12ヶ月　＝　 14,071,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,071,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 703,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,367,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,517,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,172,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 378,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,779,809 円　　　　（　 10,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-2	1,994 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,804 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-5	1,918 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,880
c	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-11	1,458 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,800

龍ケ崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	106,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	422,136 円	14,071,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,081,200 円	106,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,721,536 円　（　　　　　　 1,976 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,695,600 円（　　　　　 5,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,779,809 円
②総費用	2,721,536 円
③純収益　①－②	11,058,273 円
④建物等に帰属する純収益	7,695,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,362,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,181,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,374,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
龍ケ崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 5-3

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　五木田　裕一

印

TEL.

鑑定評価額

84,300,000 円

１㎡当たりの価格

61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	龍ケ崎市久保台２丁目１番１３外				②地積　(㎡)	1,377 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	専門店、飲食店等が多い県道沿いの路線商業地域	南30m県道、背面道	水道、ガス、下水	龍ケ崎市 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

龍ケ崎市駅東方

4.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は路線商業地域として熟成している。小売商業施設が多くみられるが、収益面では力強さに欠ける。付
近ではテナントの撤退もみられるなどマイナス要因も散見され、今後も注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

１階建程度の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨城県南部から県央部に位置する商業地域一帯と判断した。主な需要者は一定の資金力を有する法人及
び個人商店とみられる。周辺地域は集積度も良好な商業地と推察され、地価は概ね安定的に推移しているものと判断さ
れる。一方、飲食業を中心にコロナ禍の影響が少なからず存し、若干弱含みの面もみられる。なお中心となる価格帯で
あるが取引件数が少なく一概に判断しかねるが、得られた事例等から考察すると１８万円／坪程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

茨城県南部を中心に、比較的広範囲から取引事例を採用した。その結果、十分に市場性を反映する比準価格が得られた
ものと思量する。収益価格については、やや停滞感もみられるなど、商業収益性が十分に発揮されているとは言い難い
状況である。評価額決定にあたっては従来からの取引慣行も考慮し、比準価格を重視し収益価格を比較考量するととも
に、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[102.0]

100
[ 92.1]

[102.0]
100

60,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年１０月１日現在、人口は５年間で２
．５％減少しており、高齢化率は２８．９％
であった。県の高齢化率２９．６％と比較す
るとやや低い。

コロナ禍によって先行き不透明感があるが、
地域要因の変化はみられない。よって今後も
同様の傾向が続くと思量する。

個別的要因に変動はない。二方路であるため
、中間画地と比較すると集客性にやや優ると
思量する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＴＫ公３ -14	牛久市		更地	（　）	ほぼ整形	東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	牛久ＴＫ公３ -16	牛久市		更地	（　）	ほぼ整形	西12m市道、東4m、二方路		１住居 (70,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -86	つくば市		建付地	（　）	ほぼ整形	東18m市道、南13m、角地		１住居地区計画等葛城地区 (60,200)
d	守谷ＳＫ公３（焼） -2	守谷市		更地	（　）	不整形	南25m国道、西6m、北6m、三方路		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,149	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,055	100 [ 76.2]	61,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	63,000
b	(　 ) 50,505	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,936	100 [ 81.1]	60,340		61,500
c	(　 ) 76,047	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	77,911	100 [ 117.0]	66,591		67,900
d	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	95,274	100 [ 148.4]	64,201		65,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,400 円／㎡]

龍ケ崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,610,814	2,655,364	10,955,450	7,241,700	3,713,750	（　0.9460） 3,513,208	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	68,886,431 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

龍ケ崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	34.5 m x 40.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

床面積６５０㎡の店舗１棟貸しを想定。Ｐは平面式を想定し、また１棟貸しのため、賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,846	1,199,900	3.0	3,599,700
							1.0	1,199,900
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,199,900		3,599,700
								1,199,900

⑨年額支払賃料	1,199,900 円　×　12ヶ月　＝　 14,398,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保しているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,398,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,195,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,203,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,599,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,199,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 374,105 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,610,814 円　　　　（　 9,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-6	1,310 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,846 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-11	1,458 ( 1,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,486
c	龍ケ崎ＮＴ公３　　　　-2	1,994 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,518

龍ケ崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	101,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	431,964 円	14,398,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,030,200 円	101,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,655,364 円　（　　　　　　 1,928 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,241,700 円（　　　　　 5,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,610,814 円
②総費用	2,655,364 円
③純収益　①－②	10,955,450 円
④建物等に帰属する純収益	7,241,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,713,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,513,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,886,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）