別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１ ②地積(㎡) 1,517  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 畑 周辺の宅地化が進む熟成度の高い地域 北東3m市道 水道、下水 龍ケ崎市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   45 ｍ、西   40 ｍ、南   35 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 熟成度の高い宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   54.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 道 路 ３ｍ市道 交通 施設 佐貫駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は畑、未利用空地が比較的多く見られるが、将来的には宅地地域へと転換していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 造成後区画割りを前提に戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      8,710 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市を中心に茨城県南部の宅地見込地地域。想定される需要者層は地元不動産業者や大手不動産開発 業者等の資金力を有する法人である。旧来からの住宅地においては宅地需要の減退から開発意欲は低調である。宅地見 込地の取引は僅少で、開発条件等により単価はまちまちであり、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況 にあるが、同程度の規模の地価水準としては、概ね１㎡当り９，０００～１２，０００円前後であると推察される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内で代替競争関係を有する宅地見込地の取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなさ れており、信頼性の程度が高い。また、控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、想定要 素を含むことから説得力にやや欠ける。以上、信頼性が劣る控除法による価格は参考に留め、市場の実勢を反映し説得 力を有する比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 龍ケ崎市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。 佐貫駅周辺の区画整理地やニュータウン地区の需要 は安定的で他は弱含み傾向にある。 周辺の宅地化は徐々に進行しているが、やや品等が 劣るエリアでの宅地開発の需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他