別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒 印  TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市字直鮒７５１６番９ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  18.7 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ　市道 交通 施設 竜ヶ崎駅　南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街地の一定の利便性、環境を有する住宅地である。ニュータウンとの競争力に乏しく、外部需要が期待しえ ないため、長期的に弱含みにて推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ヶ崎市及び周辺の取手市・牛久市・利根町等で価格水準低位の中規模住宅地と判定した。需要者は龍ケ 崎市を中心とする上記同一需要圏内居住の３０～４０代の一次取得者である。需要は新興住宅地に集中し、本件地域の ような在来住宅地の需要は低迷しているが、供給も少ないため大きく崩れる状況ではない。需要の中心は、土地５０坪 ～６０坪で３００万から４００万程度、新築戸建物件については１５００万円から２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅のほか、併用住宅等も見られる在来住宅地域である。しかし、本件においては画地条件から本標準 地における収益物件の建築は考えづらいため収益還元法の適用は見送った。本地域内の需要の中心は自用の建物建築目 的の取引であり、そのような事例を基礎とした比準価格は、現実の市場において成立した価格を反映しており説得力を 有する。よって、代表標準地から検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [110.1] [101.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済指標の悪化、雇用不安等 が考えられるが、龍ケ崎市の不動産市場への 影響は現段階では顕在化していない。 龍ケ崎市の旧市街地に存し、一定の利便性を 有するが、ニュータウン等との競争力に乏し い。地価はやや弱含みにて推移。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％