別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -12 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡 印  TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市南中島町字菅沼１６７番６ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 龍ケ崎市駅　南東方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。価格水準は十分に下が っているが、外部からの需要は弱く、地価水準は横ばいもしくは弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍ケ崎市を中心とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の３０～４０歳代の居住者が中心であり、収益 性よりも取引価格の総額が重視される。住環境に比して価格水準が下がっているが、画地条件にバラツキが大きいため 、需給動向は二極化している。需要の中心となる価格帯は、土地は総額５００～６００万円程度、新築戸建物件では２ ，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、距離的に近い事例を重視して求められた。他方、収益価格は、共 同住宅用地としては画地規模が小さく収益性の確保が困難なため、試算を行わなかった。また、主たる市場参加者は自 己使用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、さ らに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 77.0] [102.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、世帯数増加、高齢化率上昇傾向は 継続。取引件数は減少、建築着工戸数は減少 。ＪＲ佐貫駅が龍ケ崎市駅に改称した。 南中島町地区の人口及び世帯数は持ち直し。 既成住宅地域で閑静な住環境に特段の変動は なく、周辺農地も宅地化されずに残っている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％