別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志 印  TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字小屋１０２２番６外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４． ７ｍ市道 交通 施設 龍ケ崎市駅　南方 800m 法令 規制 ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 龍ケ崎市駅徒歩圏内の街区がやや雑然とした既成の住宅地域で、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を龍ケ崎市内及び隣接市内の住宅地域と把握した。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の ３０～４０代前半の一次取得者等が大半を占める。コロナ禍にあって、同一需給圏における不動産市場の動きは鈍いが 、現時点での取引価格への影響は限定的で不透明。龍ケ崎市駅徒歩圏内の街区がやや雑然とした既成の住宅地域で、需 要の中心となる価格帯は、土地総額で５～７百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 龍ケ崎市駅徒歩圏内の街区がやや雑然とした既成の住宅地域で、画地規模が大きくなく、経済合理性に見合う賃貸経営 を想定することが困難なため、収益還元法を適用しなかった。取引事例比較法の適用に際しては、特段の事情補正を要 しない５事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、比準 価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 73.6] [100.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇傾向。コロナ禍で市 場の動きは鈍いが、現時点での取引価格への 影響は限定的。 地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域 の人気は高くないが、底値感もあり、一定程 度の需要を見込める。 北道路であるが、画地の規模、街路条件等は 概ね標準的。個別的要因の変動は特に見受け られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％