別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -7 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴 印  TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市八代町字宮下前１０５１番１ ②地積 　(㎡) 819   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北5m市道、東側道 下水 竜ヶ崎 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域としての環境を維持していくと予測する。需要は地縁・血縁関係者が中心で弱く、ニュータウン地 区の分譲も続いていることから、地価は弱含みにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね龍ケ崎市及び周辺自治体の圏域に属する農家住宅地域である。需要者は当該圏域に居住する者の分家 等による一次取得、住替が多く圏外からの転入者は少ない。コロナ禍以前から農業人口の減少による需要減や、市街化 区域内の宅地の価格下落等から調整区域内宅地の競争力低下は続いている。取引自体少なく、取引される規模、価格は まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わないものとした。比準価格の試算 においては、周辺自治体の事例も採用し広域的な検討を行った。価格の調整にあたっては比準価格のみの試算であるが 、市場性を反映した価格で説得力を有し、また後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており、比準価格の妥当 性が検証されたので比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [103.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①龍ケ崎市の人口は微減傾向。②都計道整備 や道の駅整備計画が進行中。③令和２年３月 に佐貫駅が龍ケ崎市駅に名称変更。 調整区域内の農家集落地域は従来から取引が 少ない状況であったが、コロナ禍で取引が殆 ど見られない状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％