別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市姫宮町２７番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 竜ヶ崎駅　南西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市及びその隣接自治体の住宅地域一円とした。需要者の中心は圏域内に居住する３０～４０才代の 一次取得者層が中心であり圏外からの流入は少ない。龍ケ崎市内の旧来からの市街地は徐々に空洞化が進んでいること から既成住宅地の需要は停滞しており、地価も弱含みで推移している。総額で土地は５００万円程度、新築の戸建物件 は２０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内には集合住宅等も散見されるが、標準地の地積や賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定が困難であり収益 価格は試算できなかった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算され た比準価格は、市場の実態を反映した価格であると思料する。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し代表標準地 との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 93.1] [104.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会経済活 動への影響が懸念される。 区画整然とした既成住宅地域。需給とも概ね 安定しているが、地価はやや弱含み傾向で推 移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％