別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 龍ケ崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北５ｍ市 道 交通 施設 龍ケ崎市駅　南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね熟成しているので、将来的にも地域要因の大きな変動はなく、ほぼ現状のまま推移していく と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市内の標準的な住宅地域一円。需要者は市内若しくは周辺自治体に居住する３０～４０才代の一次 取得者が中心で一部買替層も散見される。同一需給圏においては、取引価格にバラツキはあるが、全般的に地価は概ね 落ち着いている状況にある。総額で土地は４００～６００万円程度、新築の戸建物件では２０００万円前後が需要の中 心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されておらず、また、画地条件等により、採算がとれる賃貸用建物の想定が困難で あることから、収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるものであり、 試算された比準価格は、市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、代表 標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [ 74.5] [101.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会経済活 動への影響が懸念される。 格別な変動要因は認められない。総額が抑え られる点で一定の需要は見込まれる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％