別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 結城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫 印  TEL.

鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市新堤仲通り６番１８外 ②地積 　(㎡) 17,299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場、倉庫兼事務所 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東16m市道 水道、ガス 結城 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 213.0 ｍ、奥行　約　　 122.0 ｍ、規模　　    17,300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 結城第一工業団地内 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 結城駅　南方 2.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道の県内全区間の開通、広域交通インフラ整備により近隣の工業地の需要は堅調で今後も工業団地内の工業 地としての利用が進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県西地域の工業地域を中心に県内及び北関東の工業地域と判定した。需要者は大型建機、自動車関連の企 業及び首都圏への接近性、交通利便性に着目した県内外の製造業、流通業が中心となる。当市を含め県西地域の工業地 の需要は堅調で地価は底堅く推移している。工業地の事例は少なく各種優遇措置、取引事情の介在等から個別性が強く 需要の中心となる価格帯の把握は難しいが土地は概ね１㎡当り１．８～２万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は各種工場、事業所が建ち並ぶ結城第一工業団地内の工業地である。土地の取引は操業・生産目的の実需が中心と なる。賃貸目的の工場、倉庫等は見られず、自用の工場等が多く賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とし た。比準価格は代替競争関係が高い工業地の取引事例を広域的に採用し試算した。よって、広域に検討し実証的な比準 価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理地内は横這い乃至上昇、旧市街 地・郊外の住宅地の需要は弱く地価は多極化 が進行している。 操業度の高い工業団地で、需要は堅調で新規 供給も限られ地価は底堅く推移している。 工業地として、位置・規模等の個別的要因に 特段の変動はなく、競争力も標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％