別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 石岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉 印  TEL.

鑑定評価額 1,430,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市柏原９番１外 ②地積 　(㎡) 82,858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 大規模工場が多い区 画整然とした工業地 域 南20m県道、四方路 水道、ガス 石岡 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 425.0 ｍ、規模　　    85,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 石岡駅の北西方 3.6km 法令 規制 工専 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工業団地内に存し、大規模の工場等が集積し、熟成している。スマートＩＣも近く流通設備用地の需要が 認めらるものの、当該地域には目立った進出がなく、ほぼ横這いに推移して行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広域であり、交通網の発達に伴い概ね茨城県内の工業地全エリアに及ぶ。需要者の中心は全国規模であ る。工業地として既に熟成しており、為替と原油価格騰落等の影響を受けるが、新規でより進出条件の良い工業団地や 東南アジア等への進出傾向も一部存する。土地は取引が殆どなく、取引背景の内在化、土地の規模の大小により、総額 の提示がなかなか困難な状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既に熟成している「柏原工業団地」内に存し、大部分が自社ないし関連会社利用の工場であり、賃貸市場 が殆ど形成されていないか情報が内在化しいるため、収益価格は試算せず、特に茨城県内工業団地に存する代替性の高 い取引事例を中心として試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.9] [103.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの経済や地価に与える影 響の程度に注視すべき処であるが、各種経済 指数も徐々に回復の兆しも一部認められる。 大規模工場団地で、常磐道にスマートＩＣも 設置されたものの、空き地にメガソーラー施 設の進出等あり、全体としては地価は横這い である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％