別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 石岡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -13 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市真家字宿２４５０番 ②地積 　(㎡) 1,171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 多い既成住宅地域 北西5m市道 水道 羽鳥 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 羽鳥駅　北西方 4.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 石岡市郊外の農家集落地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。外部需要がほとんど認められず新型コ ロナの影響も限定的であるが、需要は総じて弱含みであるため、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石岡市及び周辺自治体の農家集落地域と判定した。需要者は石岡市内に地縁的選好性を有する地元関係 者等が中心で、圏域外からの転入は殆ど見られない。石岡市の中心部から離れた農家集落に位置し、生活利便性が劣る ため、需要は総じて弱含みである。成立した取引件数自体が少なく、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は ５００～１，０００㎡程度で総額３５０～７００万円前後と推測される。新型コロナの影響は限定的と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石岡市中心部から距離を有する既存集落地域で、自己使用目的での取引が中心である。賃貸需要が非常に少なく、賃貸 市場が熟成していないため収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、石岡市内の農家集落地域を中心に代替・競 争関係にある信頼性の比較的高い事例を選択しており、市場性を反映した説得力のある価格である。以上より、本件鑑 定評価に当たっては、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [152.8] [100.0] 100 6,610  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,680 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も相まって、市内の地価は 全体的に弱含みである。集落的地域では依然 として下落傾向にある。 集落的要素の残る旧来からの住宅地域であり 、需要を喚起する要因に乏しい。一般的要因 の低迷に伴い地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％