別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 石岡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市高浜字中坪８２５番１４ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅に医院、事 務所等も混在する住 宅地域 南東6m市道 水道 高浜 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北　６ｍ 市道 交通 施設 高浜駅　東方 750m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高浜駅徒歩圏内の旧来からの既成住宅地で、住環境に特段の変化はないものと予測される。外部需要が少なく、 新型コロナの影響に留意も必要だが、地価は底入れに近く下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石岡市及び隣接自治体の住宅地域と判定した。需要者は当該同一需給圏内の３０～４０代の一次取得者 または地縁関係者が中心で、圏外からの転入は限定的である。高浜駅徒歩圏の旧来からの住宅地域であるが、選好性の 高い新興分譲地との競合により需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で総額４００万 円前後、新築戸建で１，８００～２，０００万円程度である。新型コロナの影響は不透明な部分が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 熟成した戸建住宅地であり、件数自体は少ないものの自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引 の実態を反映した精度の高い試算価格である。また、標準地は画地規模が小さく、標準地の画地条件等を考慮した収益 物件の想定が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [104.8] [104.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も相まって、市内の地価は 全体的に弱含みである。集落的地域では依然 として下落傾向にある。 高浜駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、新興 分譲地との競合により新規需要は限定的で、 地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％