鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

古河 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４０８２０４ -35440	古河市		更地	（　）	不整形	西15m国道、南6m、角地		近商 (90,200)
b	１１９１２０８２０４ -31344	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２００１０８２０４ -28669	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	１２００８０８２０４ -25240	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m国道、南東4m、角地		｢調区｣ (70,200)
e	総和Ｒ２Ｋ６９７５ -47	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m国道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,146	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	58,873	100 [ 123.2]	47,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,700
b	(　 ) 63,590	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	66,535	100 [ 139.2]	47,798		48,800
c	(　 27,850) 46,096	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	48,231	100 [ 101.9]	47,332		48,300
d	(　 ) 38,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	39,730	100 [ 82.9]	47,925		48,900
e	(　 ) 29,329	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,329	100 [ 61.0]	48,080		49,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

古河 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,868,383	2,302,220	8,566,163	5,439,150	3,127,013	（　0.9733） 3,043,522	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	59,676,902 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,909 ㎡	41.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し平家建店舗を想定し、敷地内に顧客用の屋外駐車場を確保した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,964	982,000	3.0	2,946,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		982,000		2,946,000
								0

⑨年額支払賃料	982,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,784,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,784,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 942,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,841,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,946,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,868,383 円　　　　（　 5,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河・総和（賃）商　　　　-1	1,208 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,969 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）商　　　　-6	1,949 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,989
c	結城（商）　　　　-12	1,824 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,919

古河 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	76,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	353,520 円	11,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 723,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,500 円	76,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,302,220 円　（　　　　　　 1,206 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,439,150 円（　　　　　 2,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,868,383 円
②総費用	2,302,220 円
③純収益　①－②	8,566,163 円
④建物等に帰属する純収益	5,439,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,127,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,043,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,676,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
古河 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 5-6

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

印

TEL.

鑑定評価額

88,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市雷電町２９６１番２｢雷電町１２－４０｣				②地積　(㎡)	1,909 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ1	沿道型店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東12m国道、南東側道	水道、下水	古河 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層の路線商業店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

立地適正化計画（居住誘導区
域内）

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

古河駅　北東方

1.6km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域で、店舗の入れ替わりも散見されるが一定の商業繁華性を維持し、当面は現状の商業環
境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の路線商業店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び県西地域の商業地域と判定した。需要者は地元の個人事業主、事業法人を中心に、画地規模の大
きい土地は全国展開する飲食店舗等の需要も見られる。近隣は国道４号沿いの旧くからの路線商業地域として需給は安
定し地価は底堅く推移している。近隣での商業地の取引は少なく取引事情の介在も見られ、取引の個別性から需要の中
心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は国道沿いに沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。取引は事業採算を考量した自営目的の実需が中心とな
り、利回りを重視した投資目的の土地取引は見られない。比準価格は市内及び県西地域の同種事例を広域的に採用し試
算した。収益価格は駐車場付きの平家建店舗を想定し、賃料水準、空室率等の市場性に留意した。よって、実証的な比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけ前年価格、周辺の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古河駅徒歩圏内及び旧古河市寄りの住宅地の
地価は横ばい乃至上昇、郊外は横ばい乃至弱
含み。商業地は概ね横ばいから、やや弱含み
で推移。

旧来からの国道４号沿いの路線商業地域で、
一定の繁華性を有し地価は底堅く推移してい
る。

路線商業地として、位置・規模等の個別的要
因に特段の変動はなく、競争力も標準的であ
る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１００８２０４ -32556	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	総和Ｒ２Ｋ６９７５ -35	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、北6m、角地		準住居 (70,200)
c	１２００１０８２０４ -28669	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	１１９１２０８２２７ -32687	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,526	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,123	100 [ 118.7]	48,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 47,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	44,998	100 [ 96.8]	46,486		47,400
c	(　 27,850) 46,096	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	48,231	100 [ 100.9]	47,801		48,800
d	(　 ) 50,278	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	50,637	100 [ 103.6]	48,877		49,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

古河 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,810,880	2,225,000	8,585,880	5,439,150	3,146,730	（　0.9733） 3,062,712	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	60,053,176 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,909 ㎡	41.0 m x 47.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付平家建の一棟貸しの路線商業店舗。駐車場確保のため使用建ぺい率、容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,960	980,000	3.0	2,940,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		980,000		2,940,000
								0

⑨年額支払賃料	980,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,760,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 976,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,783,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,940,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,960 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,810,880 円　　　　（　 5,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	三和賃商　　　　-2	1,979 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）商　　　　-1	2,048 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,950
c	古河（賃）商　　　　-8	2,239 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,035

古河 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	76,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	352,800 円	11,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 723,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 766,500 円	76,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,225,000 円　（　　　　　　 1,166 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,439,150 円（　　　　　 2,849 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,810,880 円
②総費用	2,225,000 円
③純収益　①－②	8,585,880 円
④建物等に帰属する純収益	5,439,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,146,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,062,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,053,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）