別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -24 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄 印  TEL.

鑑定評価額 5,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市下大野字原山８８１番４ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 東4m市道 水道 古河 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ元．７．１に古河市立地適 正化計画が策定された。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 古河駅南東方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道背後の農地等に囲まれた農家集落地域で、これまで通り戸建住宅地として熟成していくものと 予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取 得者及び古河市等へ通勤している周辺市町の二次取得者。当該地域は県道背後の農地及び平地林等が多く見られる農家 集落地域で、土地取引はほぼ安定。当該地域は市街化調整区域で、土地取引件数は年間で数件程度である。土地は５０ ０㎡程度で６００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の周囲には収益物件等は殆どなく、県道沿いに事務所等の収益物件が散見される程度である。自己使用目的での 取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。取引価格の水準を指標に価格決定され ることが一般的と認められるため、比較的規模過小な取引事例等も採用しているが古河市の市街化調整区域の戸建住宅 地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総和地区は古河地区寄りは横ばいから一部や や上昇、それ以外は横ばいからやや弱含み。 区画整理地は人気が高い。人口やや減少。高 齢化率微増。 県道背後の農地等が多く見られる農家集落地 域で、地価水準は弱含み傾向にあると予測す る。 東側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員 等は概ね標準である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％