別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -20 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也 印  TEL.

鑑定評価額 2,940,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市諸川字十日山１７９５番１６ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅団地が散 在し畑も見られる住 宅地域 南4.5m市道 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 11.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 「諸川」地域における標準的使用は当面現状通りと予測する。地価は底値圏にあり当面は安定的に推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市を中心に近隣市町を含んだ既存住宅地域であるが、特に「旧三和町」における住宅地との牽連が強 い。需要者は古河市に地縁を有するエンドユーザーが中心である。同一需給圏内には値頃感のある新規分譲地の供給も あり、既存住宅地域の需要は依然として弱いが、地価は概ね底値圏と思慮される。需要の中心となる価格帯は土地が４ ０坪程度で３００万円前後、新築戸建が２，０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、また第１種低層住居専用地域（４０％／８０％）に存するため、共同住宅の想定は現実的でない事 から、収益価格は試算を断念した。対象不動産が居住の快適性を重視する「諸川」地区の住宅地域に存し、自己使用目 的で主に取引がなされ、価格は取引価格を指標に決定されることが一般的と判断されるので、代表標準地との秤量に留 意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城境 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.2] [105.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス １．８％）にある。高齢化率は２８．８％と 県平均２９．６％を下回る。 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％