別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -19 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也 印  TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市女沼字大道北１７１７番１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート が増えつつある住宅 地域 南東6.7m市道 水道、下水 古河 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 古河駅南東方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 「女沼」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。新型コロナウィルス感 染症の影響で一部弱さも見られるが、地価水準は概ね安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東北本線「古河」駅勢圏に形成される中規模住宅地域であるが、特に旧総和町域の住宅地との価格 牽連性が強い。需要者は古河市に地縁を有するエンドユーザーが中心である。新型コロナウィルス感染症の影響もあり 全般的な地価は弱含みではあるものの、好条件の土地に対する需要は底堅く地価は安定的。対象不動産周辺の「女沼」 地区における需要の中心となる価格帯は、土地が５００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の画地規模が共同住宅用地としては小さく、共同住宅建築の想定は現実的でない事から、収益価格は試算を 断念した。居住の快適性を重視する「女沼」の住宅地域に存し、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格を 指標に決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、代表標準地との秤量にも留意の上で鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [142.8] [104.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス １．８％）にある。高齢化率は２８．８％と 県平均２９．６％を下回る。 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％