別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 古河 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 表通りの国道沿いに大型店舗が連なり、その背後の生活利便性の高い住宅地として徐々に熟成が進むと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に 居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は国道１２５号背後に 位置し、国道沿いの量販店等への利便性が高く底堅い需要が見られる地域である。中心価格帯は、土地は５００万円前 後、新築戸建で２２００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　国道背後の利便性の良好な住宅地域であり戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性 の強い事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地域はアパート等の収益物件は見られず、且つ対象地は敷 地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準 地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [123.5] [104.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや 低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横 ばい傾向、新型コロナの影響不鮮明。 表通りの量販店等への利便性が高く、総額的 観点から手ごろな住宅地への需要が高まる傾 向。 小規模開発された戸建住宅地域内の標準的画 地。南東向きの画地であり日照に優れる。個 別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％