鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

古河 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０７０８２０４ -32390	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西6m、角地		２低専 (70,200)
b	１２００２０８２０４ -25704	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、西2m、二方路		２低専 (60,200)
c	１２００４０８２０４ -34883	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		２低専 (60,200)
d	１２００４０８２０４ -34486	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m私道、中間画地		２低専 (60,200)
e	１２００５０８２０４ -19705	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	30,567	100 [ 99.0]	30,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,900
b	(　 ) 37,686	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	36,588	100 [ 105.1]	34,813		34,800
c	(　 ) 31,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,585	100 [ 90.7]	33,721		33,700
d	(　 ) 31,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,550	100 [ 91.9]	34,331		34,300
e	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,965	100 [ 99.8]	35,035		35,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,700 円／㎡]

古河 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,281,246	416,895	1,864,351	1,715,210	149,141	（　0.9720） 144,965	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,899,300 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＬＳ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	15.9 m x 12.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積３８㎡程度の１ＤＫ（１階２戸、２階２戸　計４戸）。平置き駐車場（使用料は家賃に含む）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	76.00	100.0	76.00	1,298	98,648	1.0	98,648
							1.0	98,648
2～ 2	居宅	76.00	100.0	76.00	1,317	100,092	1.0	100,092
							1.0	100,092
～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		198,740		198,740
								198,740

⑨年額支払賃料	198,740 円　×　12ヶ月　＝　 2,384,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,384,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,186,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,281,246 円　　　　（　 11,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-7	1,071 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,354 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-10	1,355 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,354
c	古河（賃）住　　　　-42	1,169 ( 1,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,352

古河 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,700 円	22,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,395 円	2,384,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 191,200 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 416,895 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,715,210 円（　　　　　 8,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,281,246 円
②総費用	416,895 円
③純収益　①－②	1,864,351 円
④建物等に帰属する純収益	1,715,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,899,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
古河 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 -14

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

印

TEL.

鑑定評価額

6,920,000 円

１㎡当たりの価格

33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市中田新田字新帳神明３４番６７				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	古河 4.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

良好な住環境を誇る住宅地域
（青葉台団地）。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

古河駅南方

4.7km

法令

規制

２低専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住環境を誇る住宅地域として熟成しているので今後も現状維持での推移と予測される。良好な住環境を求
めた購入需要が散見されるが、駅周辺地域との比較で選好性にやや劣り、地価は弱含みでの推移と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね古河市内の住宅地域であり、その位置的関係から古河駅徒歩圏外の地域と特に代替競争関係が強いと
判断される。需要者は同一需給圏に所在する一次取得者が中心であり、一部買換層も散見される。良好な住環境から一
定の需要は認められるが、相対的に古河駅徒歩圏外は競争力にやや欠ける傾向にあり、近隣地価はやや弱含み状態にあ
る。土地が６０坪程度で７００万円程度、新築戸建が２，５００万円程度の物件が需要中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域の周辺地域に所在した取引事例を基に試算され、実際の取引市場を反映した実証的な価格が求めら
れた。また、自己使用目的の取引が中心であること、土地価格に見合う賃料授受が行われていないこと等から収益性は
土地価格には反映されていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、
さらには代表標準地との均衡にも留意して、本件鑑定評価額を上記通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,700 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[104.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

33,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①古河市人口は減少傾向であるが茨城県平均
を下回る②旧古河地区、総和及び三和地区の
住宅地の地価は概ね安定的③調区内宅地は弱
含み状態である。

令和２年３～５月時、新型コロナの影響で市
場は停滞したが、その後回復。駅から遠く、
古河駅周辺地域との比較から選好性に劣る傾
向が見られる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７０８２０４ -29668	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西4m、角地		２低専 (60,160)
b	１１９１００８２０４ -32409	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南2m、二方路		２中専 (60,160)
c	１２００５０８２０４ -19705	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１２００４０８２０４ -34679	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	39,731	100 [ 114.3]	34,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,800
b	(　 ) 29,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	30,903	100 [ 92.1]	33,554		33,600
c	(　 ) 36,364	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	34,965	100 [ 108.0]	32,375		32,400
d	(　 ) 27,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,375	100 [ 81.8]	33,466		33,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

古河 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,089,279	374,226	1,715,053	1,562,000	153,053	（　0.9720） 148,768	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,975,360 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	72.00	ＬＳ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	200 ％	200 ％	206 ㎡	15.9 m x 12.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３６㎡）×４戸を想定。駐車場は敷地内に戸数分を確保。近隣地域の標準的階高から使用容積率は低位になった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,254	90,288	1.0	90,288
							1.0	90,288
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,274	91,728	1.0	91,728
							1.0	91,728
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		182,016		182,016
								182,016

⑨年額支払賃料	182,016 円　×　12ヶ月　＝　 2,184,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,184,192 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,002,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,016 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,016 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,706 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,089,279 円　　　　（　 10,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）住　　　　-15	1,215 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,254 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）住　　　　-20	1,010 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,232
c	古河（賃）住　　　　-42	1,169 ( 1,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,418

古河 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,000 円	22,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,526 円	2,184,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,700 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,226 円　（　　　　　　 1,817 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,562,000 円（　　　　　 7,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,089,279 円
②総費用	374,226 円
③純収益　①－②	1,715,053 円
④建物等に帰属する純収益	1,562,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,975,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）