別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -11 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市尾崎字殿山４３１４番１２ ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 東6m市道 水道 古河 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.9 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       378 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 古河駅東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空地に一般住宅等が徐々に増加すると予測するが、増加速度は極めて遅く、地価は、横這い傾向が続くと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域で特に旧三和町、旧総和町の農家集落又は小規模造成宅地を中心と する市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁関係を有する地元出身者等が大半であり、同一需給 圏外からの流入は少ない。土地需要は工場用地または倉庫用地目的が多く、住宅地需要は少ない。住宅地需要の中心価 格帯は、土地は５００万円前後であり、新築戸建て住宅で２１００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小学校及び日野自動車工場に近い既存集落であり、周辺街路整備、コンビニの出店等が見られる地域であ る。取引事例は古河市内の価格牽連性の強い市街化調整区域内の住宅地の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方 、当該地域はアパート等の収益物件は見られず、賃貸需要は見込めない為収益価格は試算し得なかった。よって、比準 価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや 低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横 ばい傾向、新型コロナの影響不鮮明。 小学校に近い住宅地域であるが、地域要因に 特段の変化は見られず、地価は横這い傾向で 推移。 市街化調整区域内としての画地の規模、居住 環境等は標準的である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％