別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市下山町９９３番３ ｢下山町２－３２｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.6m市道 水道、下水 古河 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しつつ、閑静な住宅地域として概ね現状維持と予測する。古河駅徒歩圏内の需要は回復 しており、地価は、当面横這い、もしくは上昇局面が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に 居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は国道と県道の背後に 位置し、古河駅にも比較的近いなど利便性が高く、底堅い需要が見られる地域である。中心価格帯は、土地は８００万 円前後、新築戸建で２６００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性の強い事例を採用し、比準価格の信頼性は 高い。一方、対象近隣地域はアパート等も見られるが、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収 益価格は試算し得なかった。快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地を規準とし た価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [161.8] [105.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや 低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横 ばい傾向、新型コロナの影響不鮮明。 国道４号背後の住宅地で、古河駅徒歩圏内の 住宅地の需給は安定しており、地価は横這い 傾向。 形状、規模等は標準的である。南向きの画地 であり日照に優れる。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％