別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二 印  TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市長谷町２４７番４ ｢長谷町１９－１７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 古河 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  17.7 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設の接近性が良好な既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 古河駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣内には宅地予定地が見られることから、新たな宅地化が進み、公共施設への接近性が良好な住宅地域として 地域推移すると予測される。昨今、近隣地価の安定化が見られ、今後も同様な地価推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね古河市内が中心であるが、特に古河駅勢力圏内の住宅地域が強い代替競争関係と思料される。需要者 は同一需給圏内に居住するエンドユーザーが中心であり同一需給圏外からの転入者も散見される。ここ数年、市内の不 動産市場は需要の回帰等から古河駅周辺の住宅地域を中心として安定化傾向にある。近隣も古河駅徒歩圏内及び公共施 設に近い地域性から一定の不動産需要を誇っている。土地は２００㎡前後で１，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅が散見されるが、戸建住宅を主とした地域性及び画地規模の限界で適切な収益物件の想定が極めて困難 なことから収益価格は試算出来なかった。近隣は居住の快適性を指標とした自己利用目的の取引が多い住宅地域で比準 価格は同一需給圏内の類似地域で発生した需要者属性に合致した取引事例から試算されており、価格信頼性は高いと思 料される。したがって代表標準地との均衡に十分留意し、信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [160.7] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①古河市人口は減少傾向であるが茨城県平均 を下回る②旧古河地区、総和及び三和地区の 住宅地の地価は安定的③調区内宅地は弱含み 状態である。 令和２年３～５月時、新型コロナの影響で市 場は停滞したが、その後回復。長谷町は公共 施設にも近い住宅地域で地価は安定的に推移 している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％