別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫 印  TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中央町２丁目６５６６番２ ｢中央町２－５－２６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.6m市道 水道、下水 古河 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古河駅徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、地域要因の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測 する。需給は安定し地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね利便性の良好な市内全域の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０代の一次取 得者が中心となる。近隣は古河駅徒歩圏内の利便性の良い閑静な既成住宅地域で、需給は安定し地価は底堅く推移して いる。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で総額１，０００～１，２００万円、新築戸建住宅で２，００ ０万円前半が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は戸建住宅が多い既成住宅地域である。収益還元法は画地規模、街路条件等から共同住宅の想定が困難なため非適 用とした。比準価格は古河駅を最寄りとする市内の住宅地域の取引事例を採用し試算した。収益よりも居住の快適性、 利便性が求められる住宅地域であるため市場性を反映した比準価格は実証的で規範性は高い。よって、比準価格を採用 し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.0] [102.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河駅徒歩圏内及び旧古河市寄りの住宅地の 地価は横ばい乃至上昇、郊外は横ばい乃至弱 含み。商業地は概ね横ばいから、やや弱含み で推移。 街路条件は劣るが古河駅徒歩圏内の既成の住 宅地域で住環境、利便性が良好で地価は底堅 く推移している。 個別的要因による市場性、競争力は特に問題 はない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％