別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 古河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次 印  TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市横山町３丁目５４６８番７ ｢横山町３－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4m市道、北側道 水道、下水 古河 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 古河駅北西方 1.4km 法令 規制 ２低専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の戸建住宅地域内にあり、市場での需要は地元居住者等が中心。駅から徒歩圏内に所在しており各種利便施 設への接近性は概ね良好。地価は概ね安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、古河地区を中心に概ね徒歩圏内に所在する住宅地域と判定。想定される需要者は市内居住の３ ０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域の特性として在来型の住宅地域であり、市場での取引は総じて少ない が、周辺類似地域の取引動向を見ると概ね需給は安定的といえる。尚、市場で中心となる価格帯は、土地５０坪程度で ７００～７５０万円、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地が存する地域は、在来型の住宅地域である。アパート等の収益物件は、駐車場を考慮した場合、対象標準 地の画地規模は、投資対象面積としてはやや小さいため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、類似地域内の規 範性ある取引事例を比準して求められており、市場の実態を反映した価格である。よって比準価格を標準とし、さらに 代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [170.2] [104.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は微減傾向。古河地区駅徒歩圏 及び総和地区の住宅需要は概ね良好。駅徒歩 圏外の古河地区南部、三和地区においてはや や弱含み傾向。 在来の住宅地域。古河駅及び商業施設への接 近性は概ね良好。住宅需給は概ね均衡してお り、地価は概ね横ばい傾向にある。 角地であり競争力等は標準画地に比べやや優 位。画地規模は標準的で、総額で見た場合、 買い易さあり。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％