別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 土浦 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵 印  TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中村南１丁目１４０９番６４ ｢中村南１－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する既成住宅地 域 北東3.2m市道 水道、ガス、下水 荒川沖 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　３ ．２ｍ市道 交通 施設 荒川沖駅　北方 1.8km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線荒川沖駅を最寄り駅とする既成住宅地域一円で、主たる需要者は、市内在住・市内勤務等の エンドユーザーが大半である。街路条件の面で見劣りするものの、熟成度の高い既存住宅地域で、土地利用度は比較的 高く、大規模開発等の動きもない。需要の中心となる価格帯は、土地５００万円程度と低価格化傾向で、新築戸建は建 物グレードにもよるが２，０００万円程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象地は規模が小さく、周辺の土地利用状況や行政的条件、近隣地域における賃貸市場の成熟度等を考慮し、収益 還元法は適用せず、上記のとおり比準価格を得た。比準価格は、土浦市及び隣接市内に所在するここ１年間に成約した 事例を採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より、本件比準価格 を妥当と認め本価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.3] [101.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は微減傾向、土地取引件数はほ ぼ横ばい傾向で推移。今後も状況に応じて新 型コロナによる不動産市場への影響には注視 が必要である。 熟成度の高い既成住宅地域であり、近隣地域 内に限定して見ると、地価を牽引する特段の 地域要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％