別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日立 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和 印  TEL.

鑑定評価額 86,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市留町字前川１２７０番６０ ②地積 　(㎡) 4,622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ日立港に近い工業 地域 南西12m市道 水道、下水 大甕 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日立港に近く港湾、国道、高 速交通網へのアクセス至便な 工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大甕駅南西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小の製造工場を主体に一部に営業所等も見られる日立港に近い工業団地で、当面は現状のまま推移すると思料 する。今後の地価は弱含み傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市及び周辺市町村内の工業地域を中心に茨城県内の工業地域に及ぶ。典型的な需要者としては、製 造業を中心とした中小事業法人が想定される。昭和後期から平成初めにかけて組合施行により整備された工業団地であ る。大口取引先の大手企業の事業再編や新型コロナによる受注減で収益が翻弄される状況が続く。取引件数が少なく画 地規模も様々なため、総額面での中心的価格帯を特定し難いが、単価的には６～７万円／坪が目安と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等が中心であり、賃貸需要に乏しいため収益還元法の適用は断念した。製造業等を営む事業法人 による自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採 用し、前年公示価格との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により中小 工場の受注の減少が深刻で県北地域における 工場地需要は少なく、弱含みの状況が続く。 国道や日立港に近く日立南太田ＩＣへのアク セスも至便な中規模の製造工場適地である。 市場の特性に関して特段の変動要因はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％