別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 日立 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恆寛 印  TEL.

鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市田尻町３丁目９０２番１０外 ｢田尻町３－２５－１｣ ②地積 　(㎡) 1,660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小工場のほか一般 住宅も混在する工業 地域 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 小木津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小木津駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの中小工場及び住宅が混在する工業地域で、地域の特性等から住宅地の需要もある程度認められる。中 小規模の工場が中心で、需要は少なく、地価は今後も下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県内の中小規模工場地域である。需要の中心は、日立製作所関連企業及び取引先の中小規模の製造 業者等が中心と考えられる。景気は回復傾向にあるが現在の工場等の設備投資等は厳しい状況にあり、土地の需要は低 迷している状況にある。需要の中心となる価格帯は、取引事例等が極めて少なく、また需要者により利用目的、規模・ 総額等が異なることから中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の工場を中心に戸建住宅団地に近接する地域である。規模等から、工場等を賃借して工場経営を 行う需要も考えられるが、実際に貸工場の事例は少なく資料等も収集することが困難であり、収益価格は信頼性が劣る と判断し適用しなかった。一方、同一需給圏を広めて、類似の取引事例は、個別性が有るが収集できた。 　よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.9] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は新型コロナの影響で輸出の大幅な 減少や世界経済の下振れ等で国内消費は大き く落ち込み、企業の設備投資も先送りの動き がある。 中小工場と住宅が混在する地域で、工場地の 需要は低迷しており、今後も回復の見込は当 面見受けられず、地価下落は継続している。 形状、規模等は標準的画地である。要因に変 動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％