鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＯＴ -436	日立市		更地	（　）	台形	南東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	日立ＯＮ -7	日立市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、南西4.5m、二方路		２住居 (60,200)
c	日立ＴＮ -21	日立市		建付地	（　）	長方形	北東3.6m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	水戸ＫＹ -21149	水戸市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、西4m、角地		準住居高度3種最高25m (70,160)
e	水戸ＯＮ -19	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,312	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	37,687	100 [ 78.5]	48,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 40,750	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,669	100 [ 84.2]	48,300		48,300
c	(　 ) 44,393	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,822	100 [ 91.3]	47,998		48,000
d	(　 ) 46,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,895	100 [ 96.0]	47,807		47,800
e	(　 ) 44,458	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,663	100 [ 88.8]	48,044		48,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.8
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,000 円／㎡]

日立 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の国道沿いの商業地域のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,154,315	1,407,340	4,746,975	3,486,880	1,260,095	（　0.9742） 1,227,585	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	24,070,294 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	286.31	Ｓ2	286.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	736 ㎡	27.6 m x 26.7 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階は店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.11	100.0	183.11	1,870	342,416	2.0	684,832
							1.0	342,416
～ 2	店舗	103.20	100.0	103.20	1,870	192,984	2.0	385,968
							1.0	192,984
～

～

～

計		286.31	100.0	286.31		535,400		1,070,800
								535,400

⑨年額支払賃料	535,400 円　×　12ヶ月　＝　 6,424,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,424,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,975,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,070,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 535,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 169,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,154,315 円　　　　（　 8,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立ＮＴ（賃）　　　　-14	1,867 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,926 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立ＧＳＲ３公賃　　　　-6	1,696 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,927
c	日立ＯＫ（賃）　　　　-13	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,918

日立 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,000 円	49,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,240 円	6,424,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,700 円	49,600,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,407,340 円　（　　　　　　 1,912 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 286.31 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,486,880 円（　　　　　 4,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,154,315 円
②総費用	1,407,340 円
③純収益　①－②	4,746,975 円
④建物等に帰属する純収益	3,486,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,260,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,227,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,070,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日立 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-7

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　立川　伸光

印

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市鮎川町２丁目１２６番１｢鮎川町２－７－８｣				②地積　(㎡)	736 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｗ2	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西14m国道	水道、ガス、下水	常陸多賀 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

常陸多賀駅北方

1.8km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに商業施設が見られる路線商業地域であり、交通量も多く、低迷する市内商業地の中では相対的に堅調
な地域であるが、近隣の大規模ＳＣやネット販売への顧客流出の影響もあり、地価は当面下落すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市及び周辺市町村に位置する商業地域である。需要者は、日立市及び周辺市町村において小売業、飲
食業等を営む法人の外、全国展開の店舗関連事業者も見られる。国道６号沿いは交通量が多く、出店需要は市内商業地
で相対的に高い。コロナ禍で商況は厳しいが、地価下落率は小さく留まっている。市場における取引の意思決定は利回
り如何であり、中心価格帯を見出すのは困難であるが、８００㎡程度で概ね３，５００万円前後であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに位置する路線商業地域であり、低層店舗を中心として形成されている。店舗用建物については自
己所有物件が多く、第三者賃貸を前提とした土地取引は少ないことに加え、市内におけるテナント需要の低迷もあり低
層店舗の賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や近隣の郊外型ＳＣ、ネット販売へ
の顧客流出の影響に加えて、コロナ禍の影響
もあり、地域における商況は厳しい。

交通量の多い国道６号沿いの商業地域であり
、市内における繁華性に比較的優る。一定規
模以上の商業地の供給は少なく、地価は微減
で推移している。

中間画地で、規模・形状ともに標準的であり
、特に価格形成に影響を与える変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＹＴ（再） -26	日立市		更地	（　）	ほぼ台形	東15.5m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)
b	ひたちなかＳＫ -301003	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	東海ＮＨ -68	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、中間画地		２住居 (60,200)
d	水戸ＵＨ -20	水戸市		更地	（　）	長方形	南東3m市道、南西3m、角地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,742	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,921	100 [ 93.0]	47,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,200
b	(　 ) 43,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,121	100 [ 88.5]	48,724		48,700
c	(　 ) 43,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,544	100 [ 90.6]	48,062		48,100
d	(　 ) 34,556	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	37,373	100 [ 84.0]	44,492		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,300 円／㎡]

日立 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,580,649	1,499,949	6,080,700	4,766,340	1,314,360	（　0.9742） 1,280,450	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	25,106,863 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	736 ㎡	27.6 m x 26.7 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	100.0	190.00	1,841	349,790	4.0	1,399,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	190.00	100.0	190.00	1,841	349,790	4.0	1,399,160
							0.0	0
～

～

～

計		380.00	100.0	380.00		699,580		2,798,320
								0

⑨年額支払賃料	699,580 円　×　12ヶ月　＝　 8,394,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,394,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 839,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,555,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,798,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,580,649 円　　　　（　 10,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立ＭＳ（賃）　　　　-8	1,502 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立ＭＳ（賃）　　　　-10	1,551 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,725
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,400 円	67,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	251,849 円	8,394,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 275,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 633,900 円	67,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,800 円	67,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,499,949 円　（　　　　　　 2,038 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,800,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,766,340 円（　　　　　 6,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,580,649 円
②総費用	1,499,949 円
③純収益　①－②	6,080,700 円
④建物等に帰属する純収益	4,766,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,314,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,280,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,106,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）