鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＹＴ（再） -26	日立市		更地	（　）	ほぼ台形	東15.5m市道、南4m、角地		２住居 (70,200)
b	日立ＭＳ -92	日立市		更地	（　）	不整形	北東14m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	太田ＯＫＲ（再） -6	常陸太田市		更地	（　）	不整形	北19m県道、東9.5m、南西3m、西6.3m、四方路		１住居 (70,200)
d	東海ＳＮ -131	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、北西6m、二方路		２住居 (70,200)
e	東海ＮＨ -68	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,742	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,921	100 [ 61.7]	71,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 44,673	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	59,445	100 [ 81.8]	72,671		72,700
c	(　 ) 43,247	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	44,185	100 [ 59.9]	73,765		73,800
d	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 82.6]	72,519		72,500
e	(　 ) 43,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,544	100 [ 60.1]	72,453		72,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,500 円／㎡]

日立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,835,114	1,384,417	5,450,697	4,991,300	459,397	（　0.9490） 435,968	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,548,392 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	136.45	ＲＣ3	409.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	8.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.45	80.0	109.16	1,964	214,390	3.0	643,170
							1.0	214,390
2～ 2	事務所	136.45	85.0	115.98	1,665	193,107	3.0	579,321
							1.0	193,107
3～ 3	事務所	136.45	85.0	115.98	1,665	193,107	3.0	579,321
							1.0	193,107
～

～

計		409.35	83.3	341.12		600,604		1,801,812
								600,604

⑨年額支払賃料	600,604 円　×　12ヶ月　＝　 7,207,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,207,248 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 576,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,630,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,801,812 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 600,604 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 187,869 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,835,114 円　　　　（　 43,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立ＮＴ（賃）　　　　-14	1,867 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	1,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立ＧＳＲ３公賃　　　　-2	2,044 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	2,057
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	71,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,217 円	7,207,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 724,200 円	71,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,384,417 円　（　　　　　　 8,874 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 409.35 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,991,300 円（　　　　　 31,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,835,114 円
②総費用	1,384,417 円
③純収益　①－②	5,450,697 円
④建物等に帰属する純収益	4,991,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	435,968 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,548,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日立 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

印

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市鹿島町１丁目１９６番｢鹿島町１－１－１３｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ3	中規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東36m県道	水道、ガス、下水	日立 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

日立駅北西方

850m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

平和通り沿いの店舗及び事務所が立地する地域で、建物老朽化が進んでいる。中高層のマンションも一部見られ
る。繁華性は低く需給動向も低迷し地価下落傾向は継続している。新型コロナウィルスの動向に留意。

(3)最有効使用の判定

３階建店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日立市内を中心に県内の市町村の商業地域で広範囲に判定した。店舗及び事務所の老朽化がすすみ、需
要は低迷している。一方、市内中心部による利便性を求め中高層のマンションが立地しており、商業地としての賑わい
は見られない。需要者の中心は県内企業及び地元事業者等が中心であるが空室率は高い状況にある。需要の中心となる
価格帯は、需要者の業種等によって異なり見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模の店舗、事務所などが建ち並ぶ商業地域であり、商業地において投資採算性を重視する収益価格は重視すべきで
ある。取引事例は同一需給圏を広域に判定し適切に収集できた。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎としてお
り実証的かつ客観的であり信頼性が高い。一方収益価格は、市場の低迷及び賃料水準の低下などで低位に求められた。
よって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　日立 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     68,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日立市商業地は、人口減少及び市外への顧客
流出等が続いており中心市街地は空室率が高
止まり傾向にあり、地価水準も下落が継続し
ている。

市内中心部の商業地は市外への顧客流出が続
き空室率が高く、繁華性も低く需給動向は低
迷が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

-0.1 ％

３　試算価格算定内訳

日立 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＭＳ -93	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	東海ＳＮ -131	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、北西6m、二方路		２住居 (70,200)
c	水戸ＴＳ -891	水戸市		更地	（　）	不整形	北5.8m市道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,348)
d	水戸ＯＫＲ３公 -15	水戸市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,208	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,072	100 [ 94.1]	72,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,300
b	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 83.0]	72,170		72,200
c	(　 ) 77,709	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	79,872	100 [ 112.5]	70,997		71,000
d	(　 ) 60,901	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,779	100 [ 83.8]	72,529		72,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

日立 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,850,477	1,384,903	5,465,574	4,991,300	474,274	（　0.9490） 450,086	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,825,216 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	136.45	ＲＣ3	409.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	8.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

エントランス及び共用部分考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.45	80.0	109.16	1,902	207,622	3.0	622,866
							1.0	207,622
2～ 3	事務所	136.45	85.0	115.98	1,700	197,166	3.0	591,498
							1.0	197,166
～

～

～

計		409.35	83.3	341.12		601,954		1,805,862
								601,954

⑨年額支払賃料	601,954 円　×　12ヶ月　＝　 7,223,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 341.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,223,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 577,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,645,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,805,862 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,614 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 601,954 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 188,291 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,850,477 円　　　　（　 43,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立ＧＳＲ３公賃　　　　-1	2,313 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	1,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,961 円/㎡　月額支払賃料（　 1,902 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立ＧＳＲ３公賃　　　　-2	2,044 ( 2,041)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,862
c	日立ＭＳ（賃）　　　　-10	1,551 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,045

日立 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,000 円	71,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	216,703 円	7,223,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 724,200 円	71,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,000 円	71,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,384,903 円　（　　　　　　 8,878 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 409.35 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,991,300 円（　　　　　 31,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,850,477 円
②総費用	1,384,903 円
③純収益　①－②	5,465,574 円
④建物等に帰属する純収益	4,991,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	450,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,825,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）