別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 日立 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -26 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実 印  TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市若葉町１丁目２４番 ｢若葉町１－２－９｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 日立 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 日立駅北西方 950m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の高い住宅地域として熟成しており、今後とも住環境に大きな変化はないものと予測する。中心市街地内 住宅地の取引は少なく需要減少から地価はわずかながら下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の中央部圏域の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代前半の一次取得者 層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。従来は需給が安定していたが、最近では日立製作所遊休地処分 による分譲地の供給が増加し、供給が需要を上回る状態が見られる。土地は１３０～２００㎡程度で７００～１０００ 万円程度、新築戸建住宅で２４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い旧来の住宅地域である。アパート等も見受けられるが、売買は自用目的の取引が支配 的である。標準地は面積が小さいので市場性のある賃貸住宅を想定することは困難なので収益価格は試算しなかった。 したがって、代表標準地との検討を踏まえ、生活利便性に優れた取引事例より試算され、市場性を反映した比準価格を 採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 78.4] [101.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境、利便性の良い平坦部の住宅地需要は 底堅く横ばい傾向に近づいているが高台の住 宅地は高齢化が進みやや大きな下落傾向が継 続している。 駅、商業施設、公共施設、学校等が徒歩圏内 の利便性の高い住宅地で需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％