別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日立 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市相賀町１０６３番２ ｢相賀町４－６｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 日立 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 日立駅南方 800m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸に近い既成の住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。特に地域の変動要因はな く地価は若干の弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線日立駅、常陸多賀駅を最寄とする概ね日立市中南部の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市 内の社宅、賃貸住宅住まいの一次取得者である。市外からの転入者は比較的少ない。近隣地域周辺は海岸に近い高台の 小規模な既成住宅地域で需要は弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円前後程度、新築の戸 建物件は２，２００万円程度の物件となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、日立駅、常陸多賀駅を最寄とする日立市中南部の普通住宅地域の取引事例を中心に収集選択し、時点の新 しい事例を採用し適正に試算している。地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還 元法は非適用とした。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比 準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.0] [101.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市人口は減少傾向、高台の住宅団地は敬 遠され平地部との下落率に二極化が見られる 。感染症の影響による景気下振れリスクに注 視を要す。 海岸に近い地域は起伏もあり、海風の影響も あるが、当該地域は国道との連絡性良好な高 台の平坦地で住環境は良好。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％