鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＢＭ -31054	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	日立ＫＹＯ -301	日立市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	日立ＯＴ -441	日立市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	日立ＯＴ -448	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5m、角地		１住居 (70,200)
e	日立ＯＫＲ３公 -5	日立市		底地	（　）	ほぼ正方形	南4m道路、東3.5m、角地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,283	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,500	100 [ 104.0]	34,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	34,800
b	(　 ) 35,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,961	100 [ 101.9]	34,309		35,000
c	(　 ) 33,928	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	32,558	100 [ 95.2]	34,200		34,900
d	(　 ) 31,067	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	28,655	100 [ 83.3]	34,400		35,100
e	(　 30,192) 30,192	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	28,021	100 [ 82.2]	34,089		34,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.8
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.8
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

日立 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			低層の一般住宅地域として熟成している地域であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,064,386	420,628	1,643,758	1,507,220	136,538	（　0.9730） 132,851	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,657,020 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	212 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡、ワンルームタイプの２階建、共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,240	86,800	1.0	86,800
							1.0	86,800
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,240	86,800	1.0	86,800
							1.0	86,800
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		173,600		173,600
								173,600

⑨年額支払賃料	173,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,083,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,083,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,979,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,064,386 円　　　　（　 9,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃日立ＳＮ　　　　-5	1,205 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立ＯＮ（賃）　　　　-3	1,257 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,296
c	日立ＯＫ（賃）　　　　-2	1,189 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,292

日立 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,400 円	22,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,328 円	2,083,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 420,628 円　（　　　　　　 1,984 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,507,220 円（　　　　　 7,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,064,386 円
②総費用	420,628 円
③純収益　①－②	1,643,758 円
④建物等に帰属する純収益	1,507,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	136,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,657,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日立 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -21

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

印

TEL.

鑑定評価額

7,420,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市中成沢町２丁目３３２番｢中成沢町２－５－３｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに事務所等が混在する住宅地域	東4.8m市道	水道、ガス、下水	日立 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．８
ｍ市道

交通

施設

日立駅南西方

2.8km

法令

規制

１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅及びアパートを中心とする共同住宅が混在する住宅地域。社宅及び事業所もみられ、当面現状の住環境
を維持し、地価動向は当面下落が続くと予測する。新型コロナウィルスの動向に留意。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部の最寄駅を「日立」駅とする住宅地域。日立関連企業への接近性が良好であり、当該工場勤
務の３０～４０代のサラリーマン層が需要の中心となっている。会瀬地区の旧社宅跡地の開発等も認められ、既存住宅
地区の競争力は相対的に劣る状況にある。需要の中心は、土地が２００㎡程度で７００万円程度、新築戸建てで２，５
００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一駅の取引事例を収集しており、実証的かつ客観的な価格であり規範性が高い。一方収益価格はある程
度賃貸住宅の市場は認められるが、自用の建物が中心であり、また想定要素が多く信頼性の高い賃貸事例の収集に限界
があり相対的に信頼性が劣る。アパート及び社宅が認められるが、自用の建物が中心である。よって、比準価格を重視
し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[120.9]

[102.0]
100

34,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業は先行き不安な状況等が続いており、
企業の再編等や人口減少の継続等市全体的に
厳しい状況が続いている。

街路条件がやや弱く及び南傾斜の地域で、市
内中心部に位置するがやや競争力が劣る地域
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立ＢＭ -31054	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	日立ＮＴ -103	日立市		更地	（　）	長方形	北2m市道、西1.8m、角地		工業 (60,200)
c	日立ＯＴ -426	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	日立ＯＴ -429	日立市		更地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e	日立ＫＹＯ -301	日立市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,283	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,500	100 [ 102.0]	34,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 36,131	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,352	100 [ 101.8]	34,727		35,400
c	(　 ) 37,569	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,011	100 [ 107.9]	34,301		35,000
d	(　 ) 32,297	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,962	100 [ 90.0]	34,402		35,100
e	(　 ) 35,452	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	34,961	100 [ 105.0]	33,296		34,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

日立 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,984,686	367,842	1,616,844	1,459,480	157,364	（　0.9730） 153,115	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,062,300 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	192 ％	212 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅３５㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

住宅のみのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,231	86,170	1.0	86,170
							1.0	86,170
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		172,340		172,340
								172,340

⑨年額支払賃料	172,340 円　×　12ヶ月　＝　 2,068,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,068,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,902,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	172,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,984,686 円　　　　（　 9,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃日立ＳＮ　　　　-5	1,205 ( 1,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,194	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,284 円/㎡　月額支払賃料（　 1,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃日立ＳＮ　　　　-6	1,265 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,206
c	日立ＯＴ（賃）　　　　-13	1,311 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,352

日立 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,200 円	21,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	62,042 円	2,068,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,842 円　（　　　　　　 1,735 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,459,480 円（　　　　　 6,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,984,686 円
②総費用	367,842 円
③純収益　①－②	1,616,844 円
④建物等に帰属する純収益	1,459,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,062,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）