別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日立 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -20 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理 印  TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市助川町３丁目３９２番６ ｢助川町３－７－７｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く空地も見られる住 宅地域 北西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 日立 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 日立駅北西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。工場地に近くやや起伏のある地勢で、 市中南部の一般住宅地に比べ割高感もあり、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線日立駅を最寄とする概ね日立市中部の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び隣接市の 社宅、賃貸住宅住まいの一次取得者である。近隣地域周辺は市役所、文教施設等にも近いが市中南部の駅近接の住宅地 域に比べ競争力の減退傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地で８００万円程度、新築の戸建物件は２，４ ００万円前後程度の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、日立駅を最寄とする日立市中部の普通住宅地域の取引事例を中心に収集選択し、時点の新しい事例を採用 し適正に試算している。地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用と した。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格をもって 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [104.1] [101.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市人口は減少傾向、高台の住宅団地は敬 遠され平地部との下落率に二極化が見られる 。感染症の影響による景気下振れリスクに注 視を要す。 国道６号西側のやや起伏のある既成住宅地、 市中南部の駅近接の住宅地域に比べやや割高 感がある。特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％