別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日立 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -17 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代 印  TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市国分町３丁目１０２番 ｢国分町３－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅の多い住宅地 域 南西11m市道 水道、ガス、下水 日立 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 日立駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２４５号の東方背後に位置し、戸建住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活関連施設が配置され 利便性は良好、新規宅地供給は少なく需給改善が進んでおり地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市中部の中規模住宅地の圏域。需要者の中心は日立市内に居住する賃貸住宅居住者と周辺工場の従業 員等が中心的で、周辺市域からの買替需要も見られる。生活関連施設に近い利便性の優る住宅地域で、新規宅地供給は 少なく堅調な宅地需要を背景に需給は改善が進んでいる。土地は１７０㎡で６００万～７００万円前後、新築戸建物件 は２，２００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は日立駅～常陸多賀駅圏内に存する住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。国 道背後でアパート等も見られるが、標準地は画地規模が小さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を 想定することが困難であるので収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市場の需給動向 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.8] [104.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市は人口減少、土地取引件数は微減傾向 。新型コロナ感染症による住宅地市場への影 響は顕在化していないが今後の需給動向が注 視される。 駅徒歩圏外であるが生活関連施設に近く利便 性は良好、新規供給物件は少なく需給は改善 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％