鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＴＦ（再） -31001	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (100,400)
b	水戸ＴＳ -881	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17.5m国道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,400)
c	水戸ＴＳ -889	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m国道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,600)
d	水戸ＳＫ -301004	水戸市		更地	（　）	長方形	北20m市道、西6m、角地		商業高度5種最高45m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,222	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	84,984	100 [ 65.7]	129,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 112,985	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,533	100 [ 89.3]	126,017		129,000
c	(　 ) 109,040	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	120,512	100 [ 92.9]	129,722		132,000
d	(　 ) 122,074	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	118,044	100 [ 86.6]	136,309		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

水戸 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,319,276	6,257,100	27,062,176	22,847,500	4,214,676	（　0.9490） 3,999,728	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	78,426,039 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	Ｓ5	1,770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高60m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	723 ㎡	16.8 m x 36.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆ店舗、３～５Ｆ事務所と想定。

⑦有効率　 56.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	55.0	203.50	3,293	670,126	5.0	3,350,630
							1.0	670,126
2～ 2	店舗	350.00	60.0	210.00	3,100	651,000	5.0	3,255,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	350.00	55.0	192.50	2,650	510,125	4.0	2,040,500
							0.0	0
～

～

計		1,770.00	56.0	991.00		2,851,501		12,727,130
								670,126

⑨年額支払賃料	2,851,501 円　×　12ヶ月　＝　 34,218,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 991.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,218,012 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　％　＝　　 2,737,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,992,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,727,130 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 117,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 670,126 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 209,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,319,276 円　　　　（　 46,085 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＯＮ（賃）　　　　-14	2,033 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	3,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,293 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＯＫ（賃）　　　　-5	2,646 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	3,576
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	975,000 円	325,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,071,900 円	35,730,012　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 700,200 円
	建物　　　　　　　　　 2,860,000 円	325,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	325,000 円	325,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,257,100 円　（　　　　　　 8,654 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	325,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,847,500 円（　　　　　 31,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,319,276 円
②総費用	6,257,100 円
③純収益　①－②	27,062,176 円
④建物等に帰属する純収益	22,847,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,214,676 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,999,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,426,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
水戸 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-15

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　塚本　修一

印

TEL.

鑑定評価額

91,800,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市南町２丁目３６番｢南町２－４－３５｣				②地積　(㎡)	723 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度6種最高60m 駐車場整備地区
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の専門店が建ち並ぶ中心的商業地域	北東27m国道、背面道	水道、ガス、下水	水戸 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 723 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅北西方

800m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度6種最高60m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の各種店舗・事務所が連担する中心市街地の商業地域であり、現在の商況を概ね維持していくものと予測
する。継続下落により底値感があり、当面は地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市の商業地域のほぼ全域であり、特に中心市街地商業地域との代替性が強い。需要者は個人事業者及
び中小規模法人が中心であるが、一部広域展開する飲食・マンション・ホテル事業者も見られる。商業地需要は未だ回
復感がないが、業績不振からの店舗の閉店・事務所の撤退等が一段落しており、市場では需要と供給が均衡している。
なお需要の中心価格帯は画地規模が多様なことから見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集して求めており、実証的で精度が高い。収益価格は市内商業地の
多数の賃貸事例を収集し算出したものであり、還元利回り等の指標も妥当であり理論的な価格が求められた。よって自
用目的の取引が主であるものの、価格決定に当たっては商業地としての収益性も検討されることから、比準価格と収益
価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[103.0]

100
[ 89.7]

[102.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    127,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横這い、公共・設備投資は堅調だ
が、雇用・所得環境は弱く、個人消費・住宅
投資も低調で景気情勢は厳しい状況が続いて
いる。

商業施設の集積の程度は比較的高く、一部空
き店舗等も見られるが繁華性が相対的に高く
、中心商業地として概ね安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸ＴＳ -881	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17.5m国道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,400)
b	水戸ＴＳ（再） -904	水戸市		建付地	（　）	長方形	北東27m国道、南西6m、二方路		商業高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,600)
c	水戸ＵＨ -21	水戸市		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		近商 (80,400)
d	水戸ＵＨ -2	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東5m、準角地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,985	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,533	100 [ 89.3]	126,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 95,478	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	114,944	100 [ 90.0]	127,716		130,000
c	(　 ) 124,544	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,170	100 [ 91.0]	136,451		139,000
d	(　 ) 163,320	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	156,660	100 [ 116.1]	134,935		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

水戸 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,789,859	6,375,781	27,414,078	23,480,200	3,933,878	（　0.9742） 3,832,384	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	75,144,784 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	Ｓ5	1,770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度6種最高60m 駐車場整備地区	80 ％	600 ％	600 ％	723 ㎡	16.8 m x 36.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２Ｆ：店舗、３～５Ｆ：事務所

⑦有効率　 56.0 ％
の理由

同型建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	55.0	203.50	3,261	663,614	5.0	3,318,070
							0.0	0
2～ 2	店舗	350.00	60.0	210.00	3,098	650,580	5.0	3,252,900
							0.0	0
3～ 5	事務所	350.00	55.0	192.50	2,609	502,233	4.0	2,008,932
							0.0	0
～

～

計		1,770.00	56.0	991.00		2,820,893		12,597,766
								0

⑨年額支払賃料	2,820,893 円　×　12ヶ月　＝　 33,850,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 991.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,850,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　％　＝　　 1,692,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,670,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,597,766 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,789,859 円　　　　（　 46,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＴＳ（賃）　　　　-13	3,228 ( 3,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,275 円/㎡　月額支払賃料（　 3,261 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＴＳ（賃）　　　　-12	2,652 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,246
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,002,000 円	334,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,060,881 円	35,362,716　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 705,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,939,200 円	334,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,375,781 円　（　　　　　　 8,819 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,770.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,480,200 円（　　　　　 32,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,789,859 円
②総費用	6,375,781 円
③純収益　①－②	27,414,078 円
④建物等に帰属する純収益	23,480,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,933,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,832,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,144,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）