別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
水戸 -41 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -41 茨城県 茨城第4 氏名  不動産鑑定士 小祝 良廣 印  TEL.
鑑定評価額 8,490,000 円  1㎡当たりの価格 13,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
水戸市飯富町字中坪3562番8外
②地積
 (㎡)
624  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1
住宅

W1
一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
東6.5m市道 水道、下水 赤塚

5.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   300 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         630 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

6.5m市道 交通

施設
赤塚駅北方

5.4km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
水戸市北西部に位置する一般住宅、農家住宅の存する中規模集落地域であり、地域要因の変動は特に認められな
いが、令和元年の飯富地区の水害の影響もあり、需要低迷により地価水準の下落傾向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            13,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域内のエリア指定のない中規模集落地域であり、需要者の中心は30代後半~4
0代前半の一次取得者である。市街化調整区域内のため土地取引は少なく、縁故者間の取引が殆どであり需要の中心と
なる価格帯は見出せない状況にある。宅地の需給動向は建築規制により需要が限定され、飯富地区の水害の影響もあり
地価水準は下落幅は縮小するも下落傾向が続いている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅、農家住宅の存する市街化調整区域内のエリア指定のない中規模集落地域であり、賃貸アパート等はほとんど
なく賃貸市場は発達しておらず収益価格は試算しなかった。居住性を重視する自用目的の取引が中心の地域であり、市
場性を反映し信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討も十分に行い鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 那珂 -12                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         12,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[ 88.7]
[100.0]
100
13,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
水戸市の住宅地の需給動向は安定的に推移し
ており、新型コロナウィルス感染拡大による
影響は少ないが、今後の動向に注意を要する


市街化調整区域内の集落地域であり需要が限
定され、水害による飯富地区の需要減退によ
り、地価水準は下落傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +1.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 水戸 -41 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 水戸TN

-319
水戸市

更地


  
(           ) 
長方形 南5.4m道路、
西5.4m、角地




「調区」 
エリア指定
(70,200)
b 水戸TF

-3004
水戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c 水戸TS

-895
水戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




「調区」 
エリア指定区域内
(60,200)
d 水戸MS

-266
水戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3m市道、
中間画地




「調区」 
寺内遺跡
(60,200)
e 水戸MS

-270
水戸市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西6m市道、
北西3m、角地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,727  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

20,942 
100
[ 151.5]

13,823 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

13,800 
b (            
16,511  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,428 
100
[ 117.0]

14,041 

14,000 
c (            
13,740  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

13,740 
100
[ 104.5]

13,148 

13,100 
d (            
11,821  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

11,667 
100
[  87.3]

13,364 

13,400 
e (            
15,100  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

14,743 
100
[ 104.0]

14,176 

14,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境     +30.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      13,600 円/㎡]  



水戸 -41 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家集落地域内であり賃貸需要もなく賃貸市場が成立していないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
水戸 -41 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
水戸 -41 茨城県 茨城第4 氏名  不動産鑑定士 中島 朋美 印  TEL.
鑑定評価額 8,490,000 円  1㎡当たりの価格 13,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
水戸市飯富町字中坪3562番8外
②地積
 (㎡)
624  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1:1
住宅

W1
一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
東6.5m市道 水道、下水 赤塚

5.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南   300 m、北   100 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         625 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

6.5m市道 交通

施設
JR常磐線赤塚駅北方

5.4km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
今後も住環境に大きな変化はなく、地元関係者の取引が中心と予想される。ほぼ現状のまま推移すると思われる
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            13,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内及び隣接市内の市街化調整区域に存する住宅地域と判定した。需要者は、標準地周辺に住む者
の子弟等、水戸市居住の第一次取得者が中心である。隣接市町からの流入は、少ない。新規の需要者も、あまり見られ
ない。市場は、概ね地元関係者に限定されるため、地価は依然下落傾向にある。地価下落率は、前年と同水準となって
いる。親族間取引も多く、中心的な価格帯をつかむのは難しい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一市内の市街化調整区域の事例を収集選択し、適正に試算している。地域格差率が最も小さく距離的に
近い事例を採用しており、市場性を反映している。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要がほとんどなく、賃貸
市場が未成熟なため、収益還元法は適用していない。標準地周辺は、地元関係者に概ね市場が限定される地域で、自用
の需要が中心なため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 那珂 -12                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         12,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[ 88.2]
[100.0]
100
13,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           13,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
水戸市においては、人口は減少傾向、高齢化
率は増加傾向で推移している。



地元関係者に概ね市場が限定される地域であ
り、今後も大きな変化は予測されない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +1.0
環境       -13.5
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 水戸 -41 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 水戸KYO

-301
水戸市

建付


  
(           ) 
不整形 南6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b 水戸NH

-410
水戸市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西10m市道、
北1.8m、
西1.3m、
三方路


「調区」 

(60,200)
c 水戸UH

-28
水戸市

建付


  
(           ) 
長方形 北西2.5m市道
、中間画地




「調区」 

(60,200)
d 水戸KYO

-306
水戸市

建付


  
(           ) 
不整形 北西2.8m市道
、中間画地




「調区」 
エリア指定
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,000  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  66.6]

14,940 
100
[ 109.7]

13,619 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

13,600 
b (            
14,254  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  80.0]
100
[ 101.0]

17,518 
100
[ 127.3]

13,761 

13,800 
c (            
15,687  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

15,879 
100
[ 115.5]

13,748 

13,700 
d (            
13,559  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

16,864 
100
[ 126.5]

13,331 

13,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +7.5
画地     -26.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境     +20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +5.0 環境     +17.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +6.0 環境     +27.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      13,600 円/㎡]  



水戸 -41 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己用中心の地域であり、賃貸市場が未成熟なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ